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Business plan investissement locatif : Modèle rédigé gratuit

Business plan investissement locatif

L’investissement locatif offre une opportunité passionnante de générer des revenus stables et de diversifier un portefeuille financier. Dans cet article détaillé, nous plongeons au cœur de la stratégie et de la planification derrière le projet d’investissement locatif porté par Investissement locatif SA . En suivant chaque étape stratégique, de l’analyse du marché à la prévision financière, nous explorons comment cette entreprise modèle envisage d’atteindre le succès dans le domaine compétitif de l’immobilier locatif. Au fil de cet article, vous découvrirez comment Investissement locatif SA aborde chaque aspect clé de son business plan, depuis la définition des objectifs jusqu’à la gestion des ressources humaines et les prévisions financières. Chaque étape est soigneusement élaborée pour maximiser les opportunités et minimiser les risques, offrant ainsi un aperçu détaillé de la manière dont une stratégie d’investissement locatif solide peut être construite et mise en œuvre. Rejoignez-nous alors que nous plongeons dans le monde passionnant de l’investissement locatif et explorons les stratégies et les tactiques qui propulsent Investissement locatif SA vers un avenir prospère. Que vous soyez un investisseur potentiel, un passionné d’immobilier ou simplement curieux des rouages internes d’une entreprise de premier plan, cet article vous offre une perspective complète sur la manière dont une vision devient réalité dans le monde de l’investissement locatif.

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Business plan investissement locatif : résumé opérationnel

Dans cette première section de notre article, nous allons plonger dans l’essence même du business plan pour l’investissement locatif de Investissement locatif SA . Nous examinerons en détail les éléments clés qui forment le cœur de cette opération et les aspects essentiels à considérer pour garantir le succès de cet investissement immobilier.

1.1 Objectifs de l’Investissement

Les objectifs de cet investissement locatif sont cruciaux pour définir la direction que prendra Investissement locatif SA . Que ce soit la génération de revenus passifs stables, l’appréciation à long terme de la valeur immobilière ou la diversification du portefeuille, ces objectifs guident les décisions stratégiques.

1.2 Analyse du Marché Locatif

Avant de plonger tête baissée, une analyse approfondie du marché locatif s’impose. Investissement locatif SA a effectué une évaluation minutieuse des tendances du marché, des taux d’occupation, et des loyers pratiqués dans la région ciblée. Cette analyse aide à déterminer la viabilité financière de l’investissement.

1.3 Stratégie de Financement

Le financement de cet investissement locatif est un élément central du plan d’affaires. Nous examinerons ici comment Investissement locatif SA prévoit de financer l’acquisition, que ce soit par des fonds propres, des prêts hypothécaires, ou d’autres sources de financement. Cette stratégie impacte directement la rentabilité et les risques associés.

1.4 Projection des Revenus et Dépenses

Cette section mettra en lumière les projections financières pour l’investissement locatif. Les revenus potentiels générés par les loyers, ainsi que les dépenses prévues telles que les coûts d’entretien, les taxes foncières et les frais de gestion seront analysés en détail. Cela permettra d’évaluer la marge bénéficiaire attendue.

1.5 Évaluation des Risques et Mesures d’Atténuation

Tout investissement comporte des risques, et l’investissement locatif ne fait pas exception. Investissement locatif SA a identifié les risques potentiels, qu’ils soient liés au marché immobilier, à la fluctuation des taux d’intérêt ou à d’autres facteurs. Des mesures d’atténuation sont également mises en place pour réduire ces risques

Business plan investissement locatif : analyse de marché

Dans cette deuxième étape cruciale de notre article, nous allons explorer en profondeur l’analyse de marché effectuée par Investissement locatif SA pour soutenir sa stratégie d’investissement immobilier. Cette analyse permet de prendre des décisions éclairées et d’adapter l’approche en fonction des tendances et des opportunités du marché locatif.

2.1 Analyse des Tendances du Marché Immobilier

Investissement locatif SA a mené une enquête approfondie des tendances du marché immobilier dans la région ciblée. Cela comprend l’évolution des prix de l’immobilier, les taux de location, les prévisions de croissance économique, et d’autres indicateurs clés. Cette analyse fournit un aperçu de la santé générale du marché et de son potentiel de rentabilité.

2.2 Demande Locative et Profil des Locataires

Comprendre la demande locative est essentiel pour garantir un taux d’occupation élevé. Investissement locatif SA a examiné le profil des locataires potentiels, leurs besoins en matière de logement, ainsi que les préférences géographiques. Cette compréhension permet de cibler efficacement les locataires et d’adapter les biens immobiliers en conséquence.

2.3 Analyse de la Concurrence

L’analyse concurrentielle est une étape cruciale pour évaluer comment Investissement locatif SA se positionne par rapport aux autres propriétés locatives disponibles. Cela implique d’identifier les offres similaires sur le marché, de comparer les loyers, les équipements, et les avantages uniques offerts par les différentes propriétés.

2.4 Évolution des Règlementations Locatives

Les réglementations immobilières locales peuvent avoir un impact significatif sur l’investissement locatif. Investissement locatif SA a examiné en profondeur les règles et réglementations locatives en vigueur, y compris les normes de sécurité, les droits des locataires, et les obligations du propriétaire. Cela garantit la conformité légale et évite les problèmes juridiques.

2.5 Analyse des Perspectives de Croissance

Cette section se penche sur les perspectives futures du marché locatif. Investissement locatif SA a évalué les projets d’infrastructure, les développements urbains à venir, et d’autres facteurs qui pourraient influencer la demande locative et la valeur immobilière à long terme. Cela permet de prendre des décisions stratégiques orientées vers l’avenir

Business plan investissement locatif : stratégie commerciale

Dans cette troisième section de notre article, nous allons plonger dans la stratégie commerciale mise en place par Investissement locatif SA pour maximiser les rendements de son investissement locatif. Une stratégie solide permet de tirer parti des opportunités identifiées dans l’analyse de marché précédente.

3.1 Sélection et Acquisition des Biens

La première étape de la stratégie consiste à choisir les biens immobiliers appropriés pour l’investissement locatif. Investissement locatif SA a défini des critères précis pour la sélection des propriétés, en prenant en compte l’emplacement, l’état du bien, le potentiel de location, et d’autres facteurs clés. Cette sélection minutieuse garantit des investissements judicieux.

3.2 Améliorations et Mises à Niveau

Une fois les biens acquis, Investissement locatif SA prévoit des améliorations et des mises à niveau pour augmenter la valeur locative et l’attrait des propriétés. Cela peut inclure des rénovations esthétiques, des ajouts fonctionnels ou énergétiques pour attirer des locataires de qualité supérieure.

3.3 Tarification et Politique de Loyer

La tarification des loyers est une étape délicate mais cruciale. Investissement locatif SA a élaboré une politique de loyer basée sur l’analyse de marché et la valeur ajoutée par les améliorations apportées aux biens. Cette approche vise à assurer un équilibre entre des rendements solides et une occupation constante.

3.4 Commercialisation et Promotion

La commercialisation efficace des biens immobiliers est essentielle pour attirer les locataires potentiels. Investissement locatif SA a mis en place des stratégies de promotion en ligne et hors ligne, en mettant en valeur les caractéristiques uniques de chaque propriété. Cela inclut la création d’annonces attrayantes et la mise en avant des avantages clés.

3.5 Gestion et Service aux Locataires

Une gestion attentive et un excellent service aux locataires sont fondamentaux pour maintenir une occupation stable et durable. Investissement locatif SA a développé des procédures pour gérer les demandes des locataires, les réparations, et les questions liées à la location. Cela garantit une expérience positive pour les locataires et favorise leur fidélité.

Business plan investissement locatif : stratégie de communication

Dans cette quatrième section de notre article, nous allons explorer la stratégie de communication élaborée par Investissement locatif SA pour établir une présence solide sur le marché et attirer efficacement les locataires potentiels. Une communication claire et ciblée joue un rôle essentiel dans la réussite de tout investissement locatif.

4.1 Création d’une Marque Solide

Investissement locatif SA reconnaît l’importance de créer une marque solide qui inspire confiance et crédibilité. Cela inclut la conception d’un logo, d’une identité visuelle cohérente et d’un langage de marque approprié. Une marque bien définie distingue l’entreprise sur le marché compétitif de l’investissement locatif.

4.2 Site Web Convaincant

Un site web professionnel et convaincant est un outil central pour communiquer avec les locataires potentiels. Investissement locatif SA a créé un site web informatif et attrayant, mettant en avant les propriétés disponibles, les avantages offerts, et les informations utiles pour les locataires. Une navigation conviviale facilite la recherche d’informations.

4.3 Utilisation des Réseaux Sociaux

Les réseaux sociaux sont un canal puissant pour atteindre un large public de locataires potentiels. Investissement locatif SA utilise les plateformes sociales pour partager des mises à jour sur les propriétés, des conseils pour les locataires, et des informations pertinentes sur le marché immobilier. Cela aide à établir une relation interactive avec les futurs locataires.

4.4 Campagnes de Publicité Ciblées

Des campagnes publicitaires ciblées sont un moyen efficace d’atteindre spécifiquement les locataires qui correspondent au profil recherché. Investissement locatif SA investit dans des publicités en ligne et hors ligne, en utilisant des critères tels que la localisation, les préférences de logement, et le comportement en ligne pour atteindre le public approprié.

4.5 Relations avec les Partenaires Immobiliers

Établir des relations solides avec d’autres acteurs de l’industrie immobilière est une stratégie clé. Investissement locatif SA collabore avec des agents immobiliers, des courtiers, et d’autres professionnels pour étendre sa portée et obtenir des recommandations de qualité. Ces partenariats renforcent la crédibilité et l’accès au marché

Business plan investissement locatif : ressources humaines

Dans cette cinquième section de notre article, nous allons explorer la dimension des ressources humaines au sein de Investissement locatif SA . La qualité de l’équipe et la gestion efficace des ressources humaines jouent un rôle crucial dans le succès et la croissance continue de tout projet d’investissement locatif.

5.1 Composition de l’Équipe

Investissement locatif SA a réuni une équipe compétente et diversifiée pour gérer les divers aspects de l’investissement locatif. Cela comprend des professionnels de l’immobilier, des gestionnaires de biens, des spécialistes du marketing et de la communication, ainsi que des experts en finances. Chaque membre contribue à la réalisation des objectifs fixés.

5.2 Responsabilités et Définition des Rôles

Chaque membre de l’équipe a des responsabilités clairement définies en fonction de son domaine d’expertise. Les rôles sont précisément établis pour garantir une répartition efficace du travail et une coordination harmonieuse. Cela permet d’optimiser les performances de l’équipe et de maintenir une direction cohérente.

5.3 Formation Continue et Développement

Investissement locatif SA valorise la formation continue de son équipe pour rester à la pointe de l’industrie immobilière en constante évolution. Des opportunités de développement professionnel sont offertes, que ce soit par le biais de formations, de conférences ou d’ateliers. Cette approche garantit une équipe compétente et informée.

5.4 Gestion de la Performance

La gestion de la performance est un aspect essentiel de la gestion des ressources humaines. Investissement locatif SA évalue régulièrement les performances individuelles et collectives pour s’assurer que les objectifs sont atteints. Les évaluations permettent d’identifier les forces, les lacunes et les opportunités d’amélioration.

5.5 Culture d’Entreprise et Engagement

Une culture d’entreprise positive et un fort engagement des employés sont des piliers de la réussite à long terme. Investissement locatif SA favorise un environnement de travail collaboratif, inclusif et stimulant. Cela crée une synergie au sein de l’équipe, encourage l’innovation et renforce le sens d’appartenance

Business plan investissement locatif : prévisionnel financier et comptable

Dans cette sixième section de notre article, nous allons plonger dans les aspects financiers et comptables du business plan d’investissement locatif de Investissement locatif SA . L’analyse financière détaillée permet d’évaluer la viabilité, la rentabilité et la santé financière à long terme de cet investissement immobilier.

6.1 Budget d’Investissement Initial

Investissement locatif SA a élaboré un budget initial détaillé pour l’acquisition de biens immobiliers et les coûts associés. Cela comprend le prix d’achat, les frais de notaire, les rénovations nécessaires, les frais d’agent immobilier, et d’autres dépenses. Un budget précis permet de planifier les ressources nécessaires.

6.2 Prévisions de Revenus

Les prévisions de revenus sont une étape clé pour évaluer la rentabilité de l’investissement locatif. Investissement locatif SA a calculé les revenus potentiels en fonction des loyers attendus, du taux d’occupation prévu et des augmentations annuelles. Cette analyse permet d’estimer les flux de trésorerie positifs attendus.

6.3 Projections de Dépenses

Les dépenses prévues sont également analysées en détail. Cela inclut les coûts d’entretien, les taxes foncières, les frais de gestion immobilière, les réparations et autres dépenses opérationnelles. Investissement locatif SA a pris en compte ces facteurs pour évaluer l’impact sur la rentabilité et la marge bénéficiaire.

6.4 Calcul de la Rentabilité

La rentabilité de l’investissement est évaluée en calculant des ratios financiers tels que le rendement locatif brut, le rendement locatif net, et le taux de capitalisation. Ces mesures permettent à Investissement locatif SA de comparer l’investissement à d’autres opportunités et de déterminer sa rentabilité relative.

6.5 Gestion de la Trésorerie

La gestion efficace de la trésorerie est essentielle pour maintenir les opérations en douceur. Investissement locatif SA a mis en place des stratégies pour gérer les flux de trésorerie, notamment en prévoyant des réserves pour faire face aux dépenses imprévues et aux périodes de faible occupation

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Coover ❯ Modèles ❯ Comment construire son Business plan ? ❯ Business plan immobilier : notre modèle gratuit

Business plan immobilier : notre modèle gratuit

La mise en place d'un business plan est un passage obligé dans la vie de tout entrepreneur qui souhaite se lancer dans l'immobilier. Coover vous accompagne dans cette tâche en vous proposant un modèle (excel) de business plan immobilier gratuit !

Si vous souhaitez bénéficier rapidement d'un modèle déjà pré-complété (fichier Word et Excel) pour votre projet de boulangerie, vous pouvez démarrer gratuitement votre Business Plan sur la plateforme : Angel Start .

business plan immobilier

Pourquoi faire un business plan immobilier ?

Ce business plan est un document qui permet de présenter de la manière la plus efficace possible le projet immobilier de l'entreprise (au moment de la création ou après). Ce document doit permettre de vérifier la viabilité et la solidité de votre projet d'un point de vue stratégique et financier.

Tout d'abord, le business plan est un bon moyen de prendre du recul sur la structure de son projet pour identifier de manière pertinente les tenants et les aboutissants de ce dernier. Egalement, le business plan est un élément très important si vous souhaitez un jour présenter votre projet à des investisseurs . Ces derniers seront très attentifs à la rentabilité de votre projet.

Souvent, un business plan peut se présenter sous la forme de deux fichiers :

  • un fichier word qui explique les étapes clés du développement de l'entreprise, ce qui donne des explications économiques et stratégiques du projet.
  • un fichier excel qui retrace tous les flux financiers de l'entreprise, ce qui donne une explication financière du projet.

Dans notre modèle, nous nous sommes concentrés sur le fichier excel.

Comment fonctionne notre modèle de business plan immobilier ?

Notre modèle est donc un fichier excel. Nous avons considéré qu'il était pertinent de le construire sur la période de 2023 à 2025 avec des résultats mensuels. Si vous souhaitez visualiser votre business plan sur une période différente, notre fichier est bien sûr modifiable mais veuillez mettre les mêmes périodes dans chaque onglets (sinon certains calculs seront mal exécutés). Notre document est constitué de cinq feuilles :

  • L'onglet 1 qui retrace la totalité des revenus et des charges de l'entreprise
  • L'onglet 2 dans laquelle vous pourrez calculer votre trésorerie. Vous n'avez rien à remplir sur cette feuille, elle est totalement dépendantes des autres
  • L'onglet salaires ou vous remplissez selon les différents postes les différentes rémunérations possibles avec des éventuelles évolutions
  • L'onglet hypothèses qui sont nécessaires à la construction du business plan pour évaluer les dépenses
  • L'onglet politique d'amortissement pour calculer la dotation aux amortissement (mensuelle)

Quels sont les champs de notre rentrer de business plan immobilier ?

Dans ce business plan, les valeurs que vous devez rentrer se situent dans les cellules surlignées en bleu . Toutes les autres cellules sont dépendantes des bleues et s'adaptent donc en conséquence de vos choix. Il faut être attentif car parfois vous devez remplir des valeurs pour chaque mois de chaque année, parfois pour chaque année et enfin dans certains cas c'est une valeur unique pour les 3 ans. Vous devez donc remplir tous les champs suivants :

  • Rythme d'ouverture, qui correspond au nombre d'acquisitions de biens immobiliers durant la période correspondante
  • Chiffre d'affaire brut
  • Achat de matière première stockées : cette dépense intervient seulement lors de l'achat d'un nouveau bien immobilier
  • Loyer, par bien
  • Entretien immobilier, par bien
  • Honoraires comptables, trimestriel
  • Marketing et communication : vous remplissez le pourcentage du CA que représente cette dépense. Si, pour votre activité, cette dépense ne se calcule pas de la sorte, vous pouvez entrer d'autres valeurs à la mains pour chaque mois
  • Frais bancaires
  • Frais de personnel intérimaire (lorsque le personnel est mis à disposition par une entreprise de travail temporaire)
  • Charges patronales (entre 25 et 42% du salaire brut)
  • Les salaires. Vous pouvez modifier les noms "poste 1", "poste 2"... Si vous voulez modifier les dates, veuillez à bien les écrire de la plus proche à la plus lointaine (en première ligne AC3 la plus proche, ensuite la deuxième plus proche...). Enfin, vous avez aussi la possibilité de préciser d'éventuelles augmentations. Parfois il y a "n/a" car si le poste a été créé en 2023 par exemple, il ne peut pas y avoir d'augmentation en année 2 (donc 2025 par rapport à 2023) car le business plan s'arrête en 2024.
  • Voyages & déplacements .
  • Prix des machines ainsi que la durée d'amortissement
  • Prix des aménagements, travaux, permis ainsi que la durée d'amortissement
  • Prix des équipements informatiques ainsi que la durée d'amortissement
  • Prix du mobilier ainsi que la durée d'amortissement

Ces quatre dernières dépenses entrent dans la catégorie des immobilisations corporelles, il faut donc les amortir. Nous vous avons donné des indications pour les durées d'amortissement.

Même si nous avons essayé de construire un modèle complet, sachez tout de même qu' un business plan dépend vraiment de chaque entreprise et que vous serez donc sûrement amenés à rajouter des dépenses qui vous sont propres.

Si vous voulez rajouter des informations, vous devrez modifier les formules (ajouter une ligne de plus à une somme par exemple) pour que vos valeurs restent vraies.

Quelles sont les valeurs clés du business plan immobilier ?

Un des objectifs du business plan est de calculer des valeurs clés qui sont censées être représentatives de la santé de votre entreprise . Si vous présentez votre business plan à des investisseurs, ces derniers seront particulièrement attentifs à ces indications. Certaines de ces valeurs clés sont surlignées en vert (si elles sont positives) ou en rouge (si elles sont négatives). Voici les agrégats intéressants calculés par notre modèle :

  • EBITDA (earnings before interests, taxes, depreciation and amortization) et EBITDA margin (égale à EBITDA / CA). L'EBITDA est un indicateur qui se rapproche de l'EBE (excédent brut d'exploitation), à la seule différence que l'EBE ne prend pas en compte les dotations aux provisions d'exploitation.
  • EBIT (earning before interests and taxes) ou REX (résultat d'exploitation), qui traduit la marge réalisée par l'entreprise sur son activité industrielle et commerciale et EBIT margin (égale à EBIT / CA)
  • Trésorerie de fin de mois et cumul de trésorerie

Quelles sont les spécificités d’un business plan pour un projet immobilier ?

Les biens immobiliers sont souvent vus comme des valeurs refuges ou il est possible d'investir son patrimoine sans prendre trop de risques . De nombreux investisseurs sont ainsi tentés de se lancer dans ce domaine. Dans un projet immobilier, les investissements initiaux sont souvent importants et faire un business plan vous permettra de bien comprendre à partir de quel moment vos dépenses seront remboursées par exemple.

Pensez aussi à prévoir des travaux dans la feuille "Politique Amortissement". Un projet immobilier est souvent un projet de long terme, c'est pourquoi vous pouvez remplacer les mois par des années, ce qui vous permettra d'imaginer le business plan de votre projet sur 36 ans. Faites bien cela dans chacune des feuilles du fichier.

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4 commentaires à "business plan immobilier : notre modèle gratuit", édouard, le 13 juillet 2022.

Bonjour. J'ai besoin d'un modèle de business plan pour un projet de lotissement de terrain

Pierre Fruchard, le 13 juillet 2022

Bonjour, Vous pouvez télécharger le modèle gratuitement et l'adapter selon vos besoins. Cordialement

Mognani, le 22 août 2022

Bonjour, Un exemple de business plan en immobilier ? Merci

Pierre Fruchard, le 24 août 2022

Bonjour, Vous pouvez télécharger le modèle gratuitement et l’adapter selon vos besoins. Cordialement

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Simulateur de calcul du rendement locatif net et brut : LE fichier Excel !

  • 7 février 2023 14 mai 2024
  • 2 commentaires
  • par Cyrille Chéry

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Les fonctionnalités du calculateur de rentabilité locative

Le simulateur d’investissement locatif vous permet de faire différentes simulations d’investissement : LMNP, revenus fonciers, Pinel, SCI à l’IS, location saisonnière, etc.

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Les simulations de revenus fonciers : tableau de calcul

Notre calculateur immobilier Excel Kaïros dispose d’un module de calcul des revenus fonciers : loyers, charges courantes et d’entretien, charges financières, etc.

Vous pourrez ainsi obtenir le tableau de calcul des revenus fonciers nets imposables pour le calcul de votre impôt foncier et des prélèvements sociaux.

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Le tableau amortissement LMNP Excel

Utiliser un simulateur LMNP Excel gratuit vous permet également d’afficher un tableau d’amortissement.

L’amortissement fiscal est un principe comptable qui vous permet de générer des charges supplémentaires, déductibles de vos revenus locatifs.

Votre imposition sur le revenu et vos prélèvements sociaux (CSG CRDS) est donc plus faible grâce aux amortissements.

Notre simulateur de calcul de rendement locatif net vous permet d’afficher les amortissements comptables de votre location meublée LMNP :

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Kaïros affiche, année par année, le montant des amortissements ainsi que toutes les autres charges financières. Vous aurez ainsi un résultat fiscal fiable et proche de la réalité.

Le calculateur de rentabilité locative pour une location saisonnière

Il est possible de simuler un investissement locatif en location saisonnière avec Kaïros.

Entrez les informations du bien immobilier, du crédit immobilier et indiquez le régime meublé LMNP :

Simulation-rentabilité-location-saisonnière

Le simulateur effectue le calcul de l’impôt pour la location de l’appartement. Vous aurez également les flux de trésorerie (cash-flow) et la rentabilité de l’opération.

Comparaison et simulation de l’impôt pour la location

Si vous ne savez pas quel régime fiscal retenir, le simulateur de rentabilité locative propose un module pour comparer tous les régimes fiscaux. Vous découvrirez ainsi quel investissement locatif réaliser :

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Notre simulateur d’investissement locatif vous permet de calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier logé dans une SCI à l’IS.

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Une SCI à l’IS est une société civile qui vous permet d’investir dans l’immobilier avec plusieurs associés.

Les investisseurs bénéficient d’une fiscalité à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut être intéressant dans le cas d’achat d’immeubles de rapport ou de biens immobiliers générant des revenus fonciers.

Notre calculatrice de rentabilité locative vous permet de faire toutes les simulations et calculs pour prendre les meilleures décisions d’investissement. conditions imbattables.

Peut-on utiliser cet outil Excel pour une opération de marchant de bien ?

Notre simulateur d’investissement locatif pourrait s’apparenter à un  tableau Excel marchand de biens gratuit . Cependant, il a été conçu pour de l’investissement et de la gestion locative et non de l’achat-revente que pourrait faire un marchand de biens.

Si vous comptez réaliser un investissement et une revente à terme de manière non-professionnelle, cela fonctionnera car l’outil utilise la fiscalité relative au particulier ou aux sociétés qui n’ont pas vocation à faire de l’achat-revente.Néanmoins, si vous êtes une société de marchand de biens professionnelle, nous vous recommandons plutôt de  nous contacter  afin que l’on apporte des modifications sur-mesure à l’outil afin d’en faire un  tableau Excel marchand de biens .

En savoir plus sur le simulateur de rentabilité immobilière

  • Comment calculer le TRI d’un investissement locatif ?

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2 commentaires sur “Simulateur de calcul du rendement locatif net et brut : LE fichier Excel !”

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Bonjour, je trouve votre simulateur très complet et très intéressant, par contre, sauf erreur de ma part, il manque la possibilité d’inscrire plusieurs prêts avec plusieurs taux éventuellement pour le même projet, afin de compléter au mieux le simulateur.

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Bonjour Etienne,

Très bonne remarque ! A ce jour, seul le tableau de bord immobilier (TBI) permet de renseigner plusieurs prêts. Néanmoins, dans le cadre de prêts « gigognes » (imbrications de prêts permettant de lisser la mensualité), on peut facilement déterminer un prêt équivalent qui peut être renseigné dans le logiciel.

EDIT du 08/07/2021 : Le logiciel permet à présent de renseigner plusieurs prêts.

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Immobilier-danger

Immobilier Danger » Placements financiers » Investissement locatif » Rentabilité locative » Simulateur rentabilité locative Excel

Tableau Excel d'investissement locatif : simulateur du calcul de la rentabilité locative selon le régime fiscal

Pourquoi faire une simulation d’investissement locatif .

En 2024, il ne suffit pas d’acheter un appartement qui nous plaît et de le mettre en location pour obtenir un investissement rentable. En effet, avec des prix encore élevés et des taux élevés, acheter pour louer en 2024 doit se faire avec une sélection drastique des biens et une stratégie bien établie.

Pour ceux qui débutent ou pour ceux qui veulent se former davantage et se perfectionner, inscrivez-vous gratuitement à notre formation sur l’investissement locatif .

Pour bien sélectionner son bien, proposer un prix d’achat suffisamment bas pour obtenir un bon rendement locatif et adapter la fiscalité de ce placement à sa situation et à ses objectifs, il faut poser les chiffres. Ne rien négliger des charges et frais à payer en tant que propriétaire bailleur.

Pour être un bon investisseur immobilier, il n’y a pas de secret :

  • Il faut négocier au mieux son prix d’achat (c’est là qu’une grande partie de la rentabilité se joue)
  • Il faut optimiser au maximum son financement avec un crédit immobilier adapté et la meilleure assurance emprunteur en fonction de ses besoins
  • Il faut bien déterminer s’il est préférable pour vous de louer en meublé ou en non meublé , de déclarer vos revenus fonciers au régime réel ou d’utiliser le régime forfaitaire (micro foncier ou micro-bic).
  • Il faut trouver le bon équilibre entre ce que vous gérez vous-même et ce que vous déléguez (recherche du locataire, état des lieux, gestion locative, entretien et réparation, etc.)
  • Il faut choisir les bonnes assurances pour couvrir les risques principaux pour un coût maitrisé (GLI, PNO, etc.)

Quoi de mieux qu’un simulateur complet de rentabilité locative pour faire ses calculs de rentabilité, décider d’investir ou non sur un bien, à quel prix maximum et avec quelle stratégie. Voici un simulateur Excel gratuit pour le calcul de votre rentabilité locative et de différents éléments de votre investissement locatif. Un excellent outil pour préparer votre investissement immobilier.

exemple de calcul de rentabilité locative selon la fiscalité à partir de la feuille Excel gratuite

Grâce à ce simulateur d’investissement locatif Excel, vous pourrez tout savoir sur :

  • La rentabilité brute, la rentabilité nette après déduction des charges et la rentabilité nette-nette après déduction des charges et des impôts.
  • Les résultats chiffrés de la simulation pour un bien en location vide ou en location meublée ainsi que selon le choix du régime réel ou forfaitaire pour l’imposition de vos loyers.
  • Le cash flow mensuel de cet investissement : s’il est positif, vous gagnerez de l’argent tous les mois même pendant la phase de remboursement du crédit, s’il est négatif, cela vous indique l’effort d’épargne prévu pour chaque option d’investissement. L’idéal est un bien qui s’autofinance, mais ce n’est pas une condition exclusive pour investir et c’est difficile à obtenir.
  • Le montant d’impôt à payer en plus chaque année pour chaque type d’opération pour ce logement en comparaison avec votre imposition sur vos autres revenus (selon votre tranche marginale d’imposition).

De quoi est composé ce tableau Excel de calcul d’investissement locatif ?

Après avoir téléchargé gratuitement votre tableau Excel de simulation de votre rentabilité locative (en cas d’abonnement payant aux services associés pour les propriétaires bailleurs, une réduction de 5 % avec le code « immodanger » ), vous devez renseigner différents paramètres afin de pouvoir visualiser les différents résultats possibles.

Il y a plusieurs feuilles de calcul Excel :

feuille de calcul investissement immobilier Excel

La feuille «  Informations  » : elle vous explique qui a développé ce fichier Excel : un investisseur immobilier expérimenté avec l’aide d’un expert-comptable spécialisé en immobilier.

La feuille «  Notaire  » : c’est là que vous devez renseigner le prix d’achat du bien hors frais d’agence (et hors travaux et ameublement). Cela permet de calculer les frais de notaire pour un bien neuf ou ancien .

La feuille «  Coûts et rendement  » : c’est dans cette feuille que vous allez pouvoir déclarer toutes vos charges et le montant du loyer prévu. Vous pouvez détailler le loyer hors charges et avec charges, la superficie du bien ou encore un taux de vacance locative dans les informations générales. Vous précisez le financement avec les caractéristiques de votre prêt immobilier (montant, taux, durée) et de l’assurance emprunteur. Vous pouvez détailler ensuite les frais d’acquisition, les travaux, etc. Enfin, il faudra ensuite saisir toutes les charges et taxes à payer afin de savoir combien cet investissement vous coûte chaque mois et chaque année.

déclaration des charges et des revenus de votre investissement locatif

La feuille «  Fiscalité  »  : après le renseignement de quelques informations fiscales (autres revenus, situation de famille, etc. pour le calcul de votre tranche marginale d’imposition (TMI) et du montant de votre impôt sur le revenu sans cet investissement) elle vous donne le résultat de la simulation pour 4 types d’opération :

  • Nu micro-foncier
  • Nu réel
  • Meublé micro bic
  • Meublé réel

La feuille «  SCI  » : elle permet de simuler les gains financiers pour chaque associé de la SCI selon la répartition des parts de détention et la situation fiscale de chacun.

cash mensuel pour chaque associé de la SCI selon l'imposition à l'IS ou à l'IR

La feuille «  Amortissement  » : retrouvez ici le résultat du calcul du tableau d’amortissement de votre emprunt . Vous pouvez ainsi retrouver rapidement quel capital a été remboursé, quel est le capital restant dû et combien d’intérêts et d’assurance ont été payés à partir de cette simulation Excel de prêt immobilier. Le plan de financement permet par exemple de savoir au bout de 5 ans combien vous avez amorti de capital. Autrement dit, combien vous avez gagné d’argent jusque là grâce à l’amortissement du crédit. (Note: cela dépendra bien évidemment du prix de revente).

La feuille «  Autre outils  » : c’est une présentation de différents services très utiles pour un investisseur immobilier avec des tarifs compétitifs.

La feuille «  Version  » : elle donne un historique des mises à jour des versions de ce simulateur de rentabilité locative Excel.

Cet investissement est-il rentable ? Combien il me coûte par mois ? Quelle imposition ?

En faisant différentes simulations, vous allez pouvoir déterminer si une opportunité d’investissement immobilier en est réellement une. Autrement dit, est-ce que la rentabilité est au rendez-vous.

Vous pourrez visualiser rapidement combien d’argent cela va vous coûter par mois ou si, au contraire, vous allez percevoir des revenus récurrents grâce à un cash flow positif.

Enfin, chaque calcul est fait pour les 4 types d’investissement. C’est une excellente aide à la décision pour le choix de louer en location vide ou en meublé et pour savoir s’il est préférable de déclarer ses revenus locatifs au réel ou au régime forfaitaire (30 % d’abattement en micro-foncier et 50 % en micro-bic).

comparaison de la rentabilité nette nette selon l'investissement

Très simple d’utilisation et raidement configurable, testez dès maintenant ce tableau Excel gratuit pour votre calcul de rentabilité immobilière .

Renseignez-vous plus spécifiquement sur le tableau Excel d’une simulation LMNP .

tableau calcul rentabilité immobilier excel

Simulateur de rendement locatif en ligne plus complet

Vous avez testé ce simulateur Excel gratuit pour votre investissement immobilier et vous souhaitez aller plus loin avec un autre simulateur de rendement locatif en ligne plus complet et payant ?

Nous vous conseillons d’utiliser ce simulateur en ligne . Les lecteurs d’Immobilier Danger bénéficient d’une réduction de 20 % sur le prix de l’abonnement (il suffit de passer par les liens de notre site pour en profiter dès maintenant). Le logiciel de calcul de rentabilité locative le plus connu et le plus complet.

rendement locatif

  • Calcul de la valeur d’un bien par rapport au loyer
  • Calcul rentabilité d’un projet
  • Cash flow immobilier
  • Simulateur rentabilité locative Excel

guide investisseur immobilier

  • Questions au 1er achat
  • Frais d’achat
  • Calcul frais de notaire
  • Négocier le prix
  • Capacité d’emprunt
  • Taux immobilier
  • Meilleurs taux
  • Combien puis-je emprunter
  • Rachat de crédit
  • Prêt à taux zéro – PTZ
  • Assurance de prêt immobilier
  • Taux d’assurance de prêt
  • Meilleure assurance de prêt
  • Assurance emprunteur obligatoire
  • Assurance habitation
  • Investissement locatif
  • Mise en location
  • Calcul de rentabilité locative
  • Investissement clé en main
  • Défiscalisation immobilière
  • Diagnostic immobilier
  • Estimation maison
  • Prix immobilier
  • Frais d’agence
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  • Simulation prêt immobilier
  • Simulation assurance de prêt
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  • Simulation rachat de crédit
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  • Simulation défiscalisation immobilière
  • Devis diagnostic immobilier
  • Devis travaux
  • Devis assurance habitation

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Téléchargez votre simulateur d’investissement locatif sur Excel gratuit

  • 1.1 Étape 1 : Rassemblez toutes vos données
  • 1.2 Étape 2 : Cherchez la valeur locative de votre futur investissement
  • 1.3 Étape 3 : Complétez le tableau Excel Gestia Solidaire
  • 1.4 Étape 4 : Vérifiez vos données puis analysez la rentabilité
  • 1.5 Étape 5 : Révisez et Ajustez
  • 1.6 Étape 6 : Soyez Prudent
  • 2 Un simulateur de rentabilité locative créé par Gestia Solidaire
  • 3.1 Commentaires
  • 3.2 Laisser un commentaire Annuler la réponse
  • 4.1 Simulateur Loi Cosse : Outil exclusif pour simuler votre investissement locatif
  • 4.2 Avez-vous pensez aux prélèvements sociaux comme fiscalité sur votre investissement locatif ?
  • 4.3 Conseil juridique et fiscal gratuit en investissement locatif

Téléchargez votre simulateur d’investissement locatif sur Excel gratuit pour simuler et comparer LMNP, Loc'Avantages et la location nue .

Vos biens immobiliers à un impact sur le futur optimisez les avec sens

Augmentez votre rentabilité locative de votre bien en choisissant le régime fiscal le plus adapté.

En effet, la location meublée non professionnelle (LMNP) est un choix populaire parmi les investisseurs immobiliers. Pour gérer vos finances et optimiser vos profits, il est essentiel de simuler votre location au réel. Dans cet article, nous allons vous montrer comment réaliser cette simulation à l'aide d'Excel. Pour cela, Gestia Solidaire vous offre un simulateur locatif GRATUIT.

Mais saviez-vous qu'il existe aussi de la défiscalisation avec la location solidaire. Elle vous permet de payer beaucoup moins d'impôts en fin d'année. Et cela pourrait être plus intéressant pour vous.

Première étape, laissez nous vos coordonnées pour obtenir des conseils qui vont booster votre projet d'investissement locatif

Télécharger simulateur LMNP, nu et Loc'avantages Gestia Solidaire

Comment ce simulateur Excel va vous aider à analyser ou réaliser votre investissement locatif ?

Découvrez les étapes essentielles pour que le simulateur, vous apporte les bonnes réponses sur votre investissement immobilier locatif en meublé , location nue ou loc'avantages .

Une fois que vous avez téléchargé votre simulateur d’investissement locatif sur Excel gratuit. Il y a des étapes essentielles qui vous permettent de calculer de manière la plus juste possible votre investissement locatif.

Certains investisseurs ont tendance à calculer les revenus moins les grands postes de dépenses. Cette méthode est très incomplète. Et vous apporte un risque énorme, celui d'avoir mal estimé vos charges. Et donc par exemple de vous retrouver en difficulté en fin d'année. Notamment au moment de payer vos impôts.

👉 Le saviez-vous : Si vous avez un taux marginal d'imposition (TMI) de 30%. Alors vos bénéfices fonciers sont taxés à 30% + 17,2% de prélèvements sociaux.

Pour aller plus loin :   Quelle fiscalité pour la location meublée ?

Étape 1 : Rassemblez toutes vos données

La première étape consiste à rassembler toutes les informations nécessaires. Cela inclut :

  • le montant de votre investissement,
  • le loyer mensuel,
  • les charges à venir : charges de copropriété, assurance, frais de gestion comme avec Gestia Solidaire ...
  • la durée d'amortissement des biens,
  • les intérêts d'emprunt,
  • Votre TMI etc.

C'est essentiel et il vaut mieux prendre du temps à le faire car cette étape amène toute la précision du calcul.

Il ne faut pas négliger vos charges. Spécialement en location meublée, pensez à ajouter des charges de petits travaux, remplacement de meuble.

Idem pour les loyers mensuels, c'est intéressant de se dire qu'il peut y avoir du turnover. Donc prévoir 95% de loyers annuels. Plutôt de 100%.

Étape 2 : Cherchez la valeur locative de votre futur investissement 

Vous devez estimer le futur loyer de votre logement à louer. Soit vos futurs revenus locatifs.

Cette estimation dépend de la superficie de votre bien, sa localisation et ses caractéristiques.

Le saviez-vous : Dans certaines zones, le loyer ne peut pas être fixé librement. Il est encadré . Il faut respecter l'encadrement sous peine de sanctions pénales.

Étape 3 : Complétez le tableau Excel Gestia Solidaire

Ouvrez notre tableau Excel " Simulateur locatif Gestia Solidaire" pour saisir vos données.

Il faut utiliser uniquement l'onglet de saisie des informations appelé : Données à compléter.

capture tableau Excel Gestia solidaire simulateur locatif

Important : Seules les cellules en gris sont à compléter

Étape 4 : Vérifiez vos données puis analysez la rentabilité

Dans Excel, utilisez des formules pour calculer la rentabilité de votre investissement. Vous pouvez notamment calculer le rendement net, le taux de rentabilité, la capacité d'autofinancement, etc.

Important : La rentabilité apparaît dans la partie "Rendement locatif". C'est une rentabilité triple nette qui déduit toutes les charges dont les impôts, frais... et réintègre les avantages fiscaux.

Rentabilité locative investisseur locatif Gestia Solidaire

Étape 5  : Révisez et Ajustez

Une fois que vous avez simulé votre LMNP au réel, prenez le temps de réviser vos calculs. Si les résultats ne sont pas satisfaisants, essayez de modifier certains paramètres, comme le montant du loyer, l'emprunt ou les charges.

Important : La plus grosse variable d'ajustement reste le coût du projet : l'achat, les travaux...

Étape 6 : Soyez Prudent

N'oubliez pas que la simulation de rentabilité de votre investissement locatif suivant les différents dispostifs est basée sur des hypothèses et des estimations. La réalité peut varier, alors soyez prudent dans vos prévisions.

Faites appel à un professionnel pour affiner vos résultats. On vous a envoyé un cadeau dans l'email de téléchargement du simulateur.

Prendre un rendez-vous

Un simulateur de rentabilité locative créé par Gestia Solidaire

Vos biens immobiliers ont un impact sur le futur . il est important d'optimiser leurs revenus futurs. mais aussi leur impact social et environnemental..

Et rien ne les empêche d'être rentables, sécurisés et responsables.

C'est pour cette raison que Gestia Solidaire a décidé d'exister pour aider les propriétaires bailleurs avec un accompagnement professionnel et différent à optimiser leur patrimoine avec sens.

On a donc imaginé ce simulateur qui caclule la rentabilité locative pour que vous puissiez comparer la location classique et solidaire facilement. Mais le mieux c'est de nous appeler pour en savoir plus.

Commentaires

[…] nette avec de la défiscalisation : Contactez-nous ▶▶ Découvrez également notre simulateur d'investissement locatif excel à télécharger Celui-ci intègre la rentabilité nette de charges avec les différents dispositifs […]

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Simulateur loi cosse : outil exclusif pour simuler votre investissement locatif, avez-vous pensez aux prélèvements sociaux comme fiscalité sur votre investissement locatif , conseil juridique et fiscal gratuit en investissement locatif, vous souhaitez être accompagnés .

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Accueil » Immobilier » Simulateur excel gratuit 2024 : rendement immobilier d’un investissement locatif.

Simulateur excel gratuit 2024 : rendement immobilier d’un investissement locatif.

Fichier mis à jour pour 2024 : nouveau barème fiscal, revalorisation du quotient familial et nouveaux plafonds de la décote.

Je l’ai évoqué récemment, les investisseurs immobiliers (Pinel ou non) ont souvent du mal à anticiper correctement les revenus et charges engendrés par leur bien. Je mets aujourd’hui à votre disposition un simulateur Excel adaptable selon votre investissement (prêt, travaux, Pinel et non Pinel) qui vous permettra d’anticiper à l’euro près l’impôt engendré par le bien année après année selon votre situation fiscale propre . Le logiciel présentera un tableau de trésorerie comple t afin que vous puissiez anticiper le coût d’un investissement immobilier chaque année. Afin d’être complet, il établira l’impôt sur la plus-value à la revente afin de calculer le TRI : taux de rendement interne de votre investissement. Vous pourrez ainsi prévoir la rentabilité du projet immobilier.

Télécharger le simulateur de l’impôt sur les revenus immobiliers.

Le lien de téléchargement figure juste en dessous. Le fichier est très complet, je vous conseille de lire l’article en entier afin de le comprendre et l’utiliser au mieux. Que ce soit l’impôt sur le revenu, les déductions, le déficit provisionné etc… tout est calculé à l’euro près. Le fichier est à jour avec le barème d’impôt 2024 sur les revenus 2023 pour les personnes seules, mariées ou pacsées. Une présentation vidéo est jointe en fin d’article si ce dernier est trop dense.

Télécharger le simulateur immobilier 2024

Pour ceux qui souhaitent aller plus loin avec un simulateur intégrant les parts fiscales procurées par les enfants, la case parent isolé, handicap, le quotient familial, les nouveaux taux Pinel etc… un simulateur similaire avec ces possibilités est proposé ici : simulateur immobilier permettant de modifier les parts fiscales.

Réussir son investissement immobilier : les variables nécessaires d’un bon simulateur.

Avant de vous détailler le fonctionnement du simulateur Excel, on fait un tour d’horizon sur les points que tout investisseur immobilier se doit d’étudier avant achat et qui sont bien entendu pris en compte dans le logiciel. Pour réussir correctement l‘investissement immobilier et anticiper le rendement, il faut :

– Pouvoir prendre en compte votre situation fiscale (revenu imposable, nombre de parts…) avant investissement : les loyers seront imposés selon votre tranche marginale d’imposition. Cette dernière dépend entièrement de vos revenus actuels qui doivent donc être indiqués dans toute simulation. – Connaître les données du prêt immobilier : le montant de l’échéance sera une charge régulière pour vous et les intérêts remboursés chaque année sont déductibles avant calcul de l’impôt. Le logiciel affichera le tableau d’amortissement du prêt bancaire. – Anticipez la date et la valeur de cession : nécessaire au calcul de l’impôt sur la plus-value, c’est aussi le seul moyen d’établir le taux de rendement interne pour estimer la rentabilité du projet. – Indiquer les travaux : susceptibles de créer u n déficit foncier reportable les premières années ou un déficit impactant les revenus salariés dans la limite de 10 700 € … il faut que le logiciel intègre ces calculs techniques qui jouent pleinement sur le gain fiscal procuré par l’investissement.  – Prévoir les investissements Pinel : la réduction d’impôt joue sur la rentabilité du projet. Elle s’impute uniquement au niveau de l’impôt sur le revenu et n’est pas reportable si non utilisée. Le logiciel fonctionne sans Pinel et avec Pinel pour des durées de 6, 9 ou 12 ans. Si vous avez un bien Pinel, découvrez mon livre pour optimiser vos déclarations d’impôt. – Pouvoir faire changer les variables (loyers, assurances, taxes foncière, revenus du foyer …) années après années : indispensable pour établir la trésorerie à dépenser chaque année pour gérer son projet immobilier en tenant compte des aléas.

Vous l’aurez compris, le logiciel intègre toutes ces données afin que vous puissiez avoir une idée précise de ce qui vous attend suite à votre projet immobilier. Vous aurez la possibilité de modifier les chiffres autant que nécessaire, que ce soit l’année de l’acquisition mais aussi chaque année suivante. Le simulateur Excel calculera deux  résultats qui vous sont indispensables avant investissement : 1) L’effort de trésorerie exacte que vous aurez à faire chaque année (c’est-à-dire ce que va vous coûter ou vous rapporter votre acquisition chaque année). 2) Le taux de rendement interne du projet final (c’est-à-dire le rendement global une fois le bien revendu).

La durée du projet, les loyers, le détail du prêt, la situation familiale, la valeur de revente ect…. peuvent être modifiés autant que nécessaire. Vous pouvez ainsi comparer et choisir le meilleur investissement immobilier pour vous.

Simulateur de l’impôt sur vos loyers: les informations du projet immobilier que vous pouvez modifier.

Le fichier Excel est gratuit. Il vous suffit de le télécharger. Les cases bleues sont celles que vous pouvez modifier à volonté : – Cadre 1 : la situation familiale et le dispositif (locatif simple ou Pinel). – Cadre 2 : les données du prêt, montant emprunté, taux, durée et assurance. – Cadre 3 : la durée de la simulation, la valeur d’acquisition (frais de notaire et d’agence compris) et la valeur de revente estimée. – Tableau ligne 14 : vous pouvez indiquer année après année le revenu net imposable actuel du foyer sans l’investissement immobilier. Vous le trouverez sur votre avis d’imposition, nous avions vu ici à quoi correspond le revenu net imposable  ; de manière général ce sont les salaires après abattements si vous n’avez pas d’autres sources de revenus.   – Tableau ligne 16 : les loyers estimés à percevoir suite à votre investissement immobilier.  – Tableau ligne 17 : la liste des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration prévus chaque année sur votre investissement locatif. – Tableau ligne 19 : les autres charges engendrées par le bien : assurance propriétaire non occupant, taxe foncière, frais d’agence locative ect…

Toutes les autres cases sont calculées automatiquement. Le fichier prévoit l’impôt selon le barème fiscal 2024 sur les revenus 2023 avec le régime réel. Tous les points techniques (déficit foncier reportable ou utilisé, imputation du Pinel, des intérêts ect…) sont pris en compte.

Toutes les cases surlignées en bleues sont modifiables!

business plan investissement locatif excel

Utilisez le fichier au format .xls et non au format .xlsx qui peut engendrer un non report de la réduction Pinel 9 ans ou 12 ans sous certaines versions Excel.

Fonctionnement du simulateur Excel : le calcul de l’impôt suite à votre investissement immobilier.

Avant de s’attarder sur les deux calculs à surveiller pour optimiser votre investissement, on fait le tour des chiffres disponibles du simulateur : – Onglet 2 « prêt bien immobilier » : vous y trouverez le tableau d’amortissement du prêt année après année. Vous pouvez y lire les échéances de remboursement, le capital restant dû,  la part des intérêts remboursés et l’assurance emprunteur. Il doit être similaire à celui que vous recevez de la banque. – Onglet 3 : « plus-value » : vous y trouverez le détail du calcul de la plus-value immobilière à la revente. J’ai déjà expliqué le calcul ici : Simulateur de l’impôt sur la plus-value en cas de vente immobilière. – Le premier tableau de l’onglet 1 vous présente tout le détail de la fiscalité. J’ai fait le choix de laisser les cases visibles pour les plus curieux et pour que vous puissiez être certain que les calculs sont fait correctement. Notez que les résultats de ce tableau ne sont pas les plus importants pour optimiser votre investissement: 

Ligne 18 : report des intérêts payés sur le prêt qui sont déductibles avant impôt ; Ligne 25 à 27 : calcul du revenu foncier imposable et/ou des déficits fonciers suite à votre achat. Ligne 28-29 : calcul de la réduction Pinel le cas échéant. Ligne 30-31 : calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (17.2% en 2024) à payer chaque année.

La fiscalité totale s’affiche donc en ligne 32. Concrètement, c’est l’impôt qui figurera sur l’avis d’imposition en tenant compte de vos salaires ET de l’investissement immobilier ! Vous trouverez en-dessous le montant de l’impôt avant investissement (c’est-à-dire en tenant compte de vos salaires uniquement).

business plan investissement locatif excel

Les résultats du simulateur immobilier : focalisez-vous sur l’effort de trésorerie ! Le taux de rendement interne à prendre avec modération.

Le tableau de trésorerie figure de la ligne 37 à 43. A mon sens, c’est lui que vous devez utiliser pour évaluer la faisabilité de votre projet immobilier. En vert (38 et 40) figure les revenus supplémentaires que votre bien va rapporter chaque année : les loyers et l’économie d’impôt (possible si Pinel ou beaucoup de travaux). En rouge  ligne 39 vous trouverez les charges à payer : travaux, remboursement du prêt, assurance, taxe foncière. Et surtout, le logiciel inclut bien la ligne 42 : l’impôt et les prélèvements sociaux supplémentaires à payer chaque année suite à vos nouveaux loyers ! C’est cette variable qui est difficile à déterminer, qui va impacter votre projet et qui est cachée par les vendeurs de biens immobiliers mal avisés. Ne vous méprenez pas, ce n’est pas l’impôt total qui figure sur cette ligne. Contrairement à la ligne 32, ici apparaît le surplus d’impôt engendré par votre investissement (l’écart entre l’impôt sans le bien et l’impôt avec le bien). Votre bien peut engendrer une baisse de l’impôt (soit un gain pour vous qui apparaît alors en vert) si vous avez une réduction Pinel ou des travaux déductibles importants; à défaut l’acquisition du bien est synonyme d’augmentation de la fiscalité (soit une charge qui apparaît en rouge) car les loyers sont fiscalisés.

business plan investissement locatif excel

Le résultat de tableau de trésorerie est en ligne 43 : c’est le montant que vous devrez supporter dans l’ année suite à votre achat immobilier !  Ici on note un résultat de  – 11 724 € en année 1; cela signifie que la première année votre bien vous coûtera 11 724 € soit un effort de trésorerie de 977 € par mois. Une variable primordiale, si vous n’êtes pas capable de gérer cette charge, l’investissement n’a pas de sens. Le bien immobilier n’est pas liquide et vous risquez de gros problèmes de budget. Il faut anticiper cet effort de trésorerie et pouvoir le supporter. N’oubliez pas de regarder ce qui se passe en année 5, 6 et après. Il est fréquent que l’impôt décuple à terme nécessitant un effort plus important de la part de l’investisseur immobilier.

Enfin, vous trouverez le terme du projet de la ligne 46 à 49 : le montant du prêt restant à rembourser en cas de cession et la fiscalité à payer lors de la revente. Le logiciel affichera alors le taux de rendement interne du projet si son calcul est possible. Le simulateur prendra en compte votre effort initial d’investissement si le prêt ne couvre pas le coût du projet afin que le TRI soit juste même pour ceux qui ont un apport. Un chiffre intéressant pour tout investisseur. Un TRI à 5% signifie qu’au final votre projet équivaut à un placement procurant 5% de rendement par an. Pour autant, prenez le TRI avec des pincettes et n’hésitez pas à le revoir à la baisse au vu des points suivants : 1) Il dépend fortement de la valeur de revente. Celle-ci intervient à long terme et vous n’avez aucune idée aujourd’hui de l’état du marché dans quelques années. Nous vous conseillons de réaliser vos simulations sans revalorisation du bien (voir avec une baisse pour le Pinel).

2) Au terme du projet, vous devrez rembourser le capital restant dû du prêt. Une variable prise en compte. En revanche, la banque vous fera payer des pénalités sur ce rachat anticipé qui ne sont pas indiquées ici car elles varient selon les clients et les établissements. Le TRI sera impacté par ce coût de manière négative.

3) Le logiciel ne tient pas compte du décalage d’un an pour le paiement de l’impôt. Les loyers perçus l’année 1 sont normalement imposés lors de la déclaration fiscale l’année suivante. Le logiciel calcule l’impôt immédiatement sur l’année en cours pour une meilleure lisibilité.

Enfin, notez que le simulateur calcule impôt et prélèvements sociaux via le régime réel. Le micro-foncier n’est pas intégré pour ceux concernés.

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Prélèvement de l’impôt à la source sur le simulateur immobilier.

L’impôt à la source est une simple avance de trésorerie; les règles et calculs de l’impôt n’ont pas changé ce qui fait que le simulateur reste totalement viable. Il me parait inutile d’ajouter une simulation à ce niveau. Peu importe ce que vous paierez à la source en 2024. Ce qui compte, c’est l’impôt engendré par les loyers en 2024 qui sera calculé sur la déclaration d’impôt N+1. Le fisc comparera alors cet impôt à ce qu’il a pris à la source et vous réclamera le solde ou remboursera la trop pris. C’est cet impôt que vous paierez au final et c’est ça qu’il est nécessaire de simuler. Pour des informations sur le taux à la source, j’ai tout expliqué ici : prélèvement à la source et revenus fonciers : comment marche l’acompte?

Des questions sur le simulateur Excel ? Comment modifier le nombre de parts?

Le simulateur Excel a été utilisé et validé par des professionnels. Il est aujourd’hui exploité par plusieurs cabinets en gestion de patrimoine indépendant ou agence immobilière pour présenter l’impact fiscal au client avant l’achat d’un bien.

Le simulateur peut ne pas correspondre exactement à votre situation :  vous avez des enfants à charge ou une demi-part particulière (parent isolé, enfant élevé seul cinq ans, invalidité…). J’ai alors créé un simulateur identique en intégrant ces données. Cet outil est en vente car il nécessite une expertise certaine et un temps de création pour prévoir le plafonnement du quotient familial. La vente est aussi un des moyens qui me permet de consacrer un maximum de temps au site et d’aider le plus de gens possibles sur les régles fiscales. Voir : acheter un simulateur plus poussé permettant de modifier les parts.   Vous trouverez ci-dessous une vidéo présentant l’utilisation du simulateur avec mes commentaires.

Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un  guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d ‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. 

Guide fiscal pour la location vide classique

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Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel

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Bonjour, Merci pour ce fichier de calcul très utile. Cependant je me pose une question, le déficit foncier peut intervenir pendant 6 ans sur le revenu global et 10ans sur les revenus fonciers, est ce que ce document prend en compte ces conditions ? Je ne suis pas sûre de bien comprendre les calculs après l’année 10. Merci pour votre éclaircissement.

Bonjour, Les 6 ans sont pour un aspect très spécifique où on a un déficit sans aucun autre revenu (pas de salaire…). Pour le déficit reportable sur 10 ans qui est plus classique, le logiciel le prend en compte.

Bonjour. J’ai pu télécharger votre simulateur immobilier qui a l’ai très bien fait, merci ! Je dis qui a l’air car certains onglets sont protégés (prêt bien immobilier, plus value immobilière) et lorsque j’essaye d’ôter la protection, Excel demande un mot de passe. Comment faire … Navrée de vous poser cette question en commentaire mais je n’ai pas pu trouver un mail de contact. Cordialement.

Bonjour, Oui le simulateur est bloqué, vous pouvez uniquement l’utiliser pour faire vos calculs mais les formules ne sont pas lisibles.

BJr Je voudrais acheter un appartement et le mettre en indivision au nom de mes 2 enfants. L’un a dejà acheté un appartement l’autre non. La question est : l’appartement que j’acheterai en VEFA peut il bénéficier de la TVA à 5.5% au moins pour le non primo propriétaire. Merci Cordialement

Bonjour M. Diringer,

Un grand merci pour votre simulateur Excel qui est vraiment très bien fait.

J’ai tout de même une remarque à propos du fonctionnement sur les intérêts d’emprunt. D’après mes tests, les intérêts d’emprunt sont déduits du revenu total imposable. De ce que j’ai compris sur le site du gouvernement, le déficit généré par les intérêts d’emprunt ne peut être déductible que sur les revenus fonciers et non sur revenu globale. Dans le cas d’un déficit dû aux intérêts d’emprunt, il faut le reporter sur l’année suivante. N’y aurait-il pas une erreur de calcul à ce niveau dans le fichier Excel ?

Merci par avance pour votre retour. Et encore merci pour le partage de ce fichier très utile. Bonne journée Stéphane

Bonjour. Oui effectivement j’ai une coquille qui est apparue sur la seconde version que j’ai mise en ligne en sept 2023. Je corrige ça sur la prochaine version qui sortira fin janvier 2024 avec le nouveau barème.

Bonjour, J’ai rempli avec le plus grand soin votre simulateur, pour mon projet (qui n’est pas en Pinel mais en SCI à l’IS) Je suis assez surpris du résultat car malgré que mes mensualités de remboursement de prêt+frais soient supérieurs aux loyers encaissés, votre simulateur m’indique au final un « revenu net procuré par le bien » positif, et donc une hausse d’impôts. Comme s’il y avait une erreur de signe dans l’un des calculs. Pourtant la « trésorerie suite à l’achat du bien » apparait bien en négatif J’ai testé en mettant mes revenus à zéro, et je crois comprendre que vos calculs intègrent les revenus net imposables du foyer en plus des revenus immobiliers. Mais même dans ce cas, alors que mon projet génère un déficit, votre simulateur m’annonce des impôts Puis-je vous envoyer le tableur pour que vous le regardiez? Merci d’avance

Bonjour, Alors clairement sur une SCI à l’IS tous les calculs sont différents!! Mon logiciel calcule l’impôt pour les particuliers ou les SCI à l’IR. MAis à l’IS tout est différent puisque la SCI subit l’impôt sur les entreprises puis si vous récupérez les revenus on tombe après sur la fiscalité des dividendes, tout est différent. Pour une aide personnalisée, ma prestation est détaillée ici : https://www.corrigetonimpot.fr/formation-et-coaching-par-telephone/

Bonjour et merci pour votre aide! J’ai 2 biens dont un seul qui est soumis à la loi PINEL. Est ce que je dois tenir un fichier pour chaque bien ou puis-je cumuler les chiffres? Merci par avance pour votre réponse cordialement

Bonjour, Dans mon fichier, vous pouvez cumuler les chiffres. Par contre sur la déclaration il faut bien distinguer les deux et je vous conseille vivement de lire mon guide Pinel. Cordialement.

Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!

Bonjour, Votre simulateur existe il en version iOS (numbers sur mac)

Bonjour, Non, j’ai uniquement excel pour celui-ci. Cordialement.

Bonjour est-ce possible d’avoir un excel avec un TRI au-delà de 20 ans ?

Bonjour, Désolé je n’en ai pas fait. Notez que sur un délai aussi long le TRI n’a plus aucun sens car la période est trop longue. Tout peut changer : le marché immobilier, la fiscalité etc… même sur 20 ans le TRI a peu de sens au final.

>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER

Bonjour, louant en meublé, comment retranscrire l’abattement des 50% d’impot sur votre excel ?

Bonjour, C’est possible en faisant en sorte que la totalité des charges soit équivalent à 50% des loyers. Par exemple si vous avez 10 000 de loyers, vous mettez 50% soit 5 000 dans n’importe quelle ligne (travaux, autre frais etc….). Cordialement.

Bonjour, et merci pour le simulateur xls ! peut-être ai je mal regardé mais je recherche un équivalent qui simule un dossier de type lmnp. disposez vous de cela svp ? Cordialement Serge

Bonjour, Non désolé sur le LMNP je n’en ai pas et je n’en connais pas de correct. C’est plus compliqué du fait de l’amortissement, des frais de l’expert-comptable, de l’adhésion ou non CGA etc…

Merci pour ce merveilleux outil. Auriez le même outil pour un amortissement patrimonial sous une SARL (donc ammortissable avec un impôt different) Merci

Bonjour, Non désolé celui ci je ne l’ai pas fait.

Bonjour Thibault, Très bon article qui montre effectivement bien les frais qu’engendrent ce type d’investissement et qui ne sont pas toujours clairement notifiés. Une petite erreur s’est glissée dans l’onglet « Investissement locatif » ligne 39 où la référence à prendre dans l’onglet « Prêt bien immobilier » est la colonne T. Sinon tout y est; enfin presque : le rendement final aurait été un plus. Merci encore pour cette diffusion

Bonjour et merci, Attention vous faites erreur ici. La colonne T du simulateur sert pour le calcul de l’impôt sur le foncier car on ne déduit que les intérêts. Mais pour la ligne 39 qui comptabilise les charges réellement supportées il faut prendre en compte ce qu’on paie pour le prêt soit toute la mensualité. Cordialement.

Bonjour Thibault, Super votre outil ! Je me fais moi aussi pas mal de fichier de calcul dans le même style que le votre, sans passer par des macros vous pourriez vous simplifier la vie en utilisant d’autres formules (cela vous éviterai de passer par des formules ou tables intermédiaires que vous mettez un peu partout et cela serait plus lisible même pour vous si vous avez des modifs à faire)

Bonjour, Je ne peux pas modifier la date de déblocage du prêt dans votre tableau. Comment la modifier svp. Merci. Cordialement.

Bonjour, Oui effectivement c’est expliqué dans l’article ou la vidéo explicative. Le simulateur marche par années entières et de fait la date de déblocage n’a pas d’incidence. Cordialement.

Bonjour Thibault,

Et merci pour votre site. En utilisant le simulateur, je crois avoir décelé un problème sur la ligne 26 (Déficit reportable). En effet, dans mon cas, l’année 1, je n’ai pas de loyer et ai uniquement des intérêts d’emprunt déductibles. Or, page 12 de votre Ebook, vous indiquez que: « Les intérêts d’emprunt déductibles (ainsi que les frais bancaires…) ne peuvent jamais rentrer dans le déficit utilisé immédiatement de 0 € à -10 700 €. » Dans ma simulation que j’ai renseignée, la ligne 26 pour l’année 1 est de 0. Je pense qu’elle devrait être égale au montant des intérêts d’emprunt. Sans doute un erreur dans la formule. Qu’en pensez-vous ?

Bonjour, Oui vous avez parfaitement raison, il faut que je corrige cette coquille à la prochaine mise à jour du simulateur. Cordialement.

Bonjour Thibault, une date previsionnelle de mise à disposition peut-être ? Cdlt, Eric

Pas avant que je fasse la version 2022 en février prochain j’en ai peur.

Bonjour, pourriez vous m’indiquer le mot de passe d’accès à votre « Simulateur excel gratuit : rendement immobilier d’un investissement locatif. » Je vous remercie Cordialement Patrick

Bonjour Monsieur Diringer,

Je me permets de vous contacter suite à une remarque que vous avez faites dans votre formation « fiscalité immobilière » que j’ai suivi. J’en profite au passage pour vous remercier pour le contenu de qualité. Dans votre formation vous dites dans les premiers modules, à propos des simulateurs, que vou n’en connaissiez aucun de disponible sur le marché (mis à part les logiciels professionnels à plusieurs milliers d’euros par an) de qualité. Je suis tombé sur le simulateur de « rendement locatif » qui permets de faire des comparaisons sur tous les régimes : RF, LMNP-LMP, SCI IS etc. Pouvez-vous me dire ce que vous en pensez s’il vous plaît ? Peut-on s’appuyer sur ce simulateur d’après vous ? Des démonstrations sont disponibles sur YouTube.

Merci pour votre aide, Cordialement

Bonjour et merci pour votre retour. Je suis tout à fait preneur du lien vers le simulateur pour les étudier et s’il s’avère qu’ils valent le coup, j’ajouterai une vidéo sur le sujet dans la formation. Vous pouvez m’envoyer le lien sur mon mail que je donne durant la formation. Bonne journée.

Bonjour, merci pour votre excel très complet et précieux.

J’ai une question sur la ligne « Loyers », faut-il y renseigner le loyer charges comprises ou hors charges ? Si c’est hors charges, comment inclut-on les charges récurrentes dans le modèle ?

Je vous remercie

Bonjour, J’ai écrit récemment sur le sujet ici : https://www.corrigetonimpot.fr/loyer-avec-ou-sans-charges-declaration-impot/ Cordialement.

Bravo pour ces tableurs. Pour ma part je recherche simplement un tableau reprenant la 2044 spéciale afin de projeter mes revenus fonciers ces 10 prochaines années et l’étalement du report a nouveau du deficit foncier.

Bien a vous,

Bonjour, Le site est remarquable et un des rares à apporter des outils précis tant les dispositifs sont nombreux et complexes. Je suis à la recherche pour ma part d’un tableur pour intégrer toutes les données d’une opération censi-bouvard, et avoir un outil fiable aussi bien pour les déclarations d’impot que pour le calcul de rentabilité. Je suis disposé à échanger en privé, et si nécessaire à payer un tableau personnalisé. Merci !

Bonjour et merci. Sur le Censi, je n’ai rien malheureusement et j’ai peur que vous ne trouviez pas votre bonheur. Personnellement, certains aspects m’échappent car relèvent plus de l’avocat fiscaliste ou de l’expert-comptable spécialisé. Je n’ai encore jamais vu un outil fiable sur ce sujet. Cordialement.

bonjour, comment ôter la protection sur le fichier excel pour l’ emprunt? je pense me lancer fin 2021 et me documente au maximum, très intéréssant

Cordialement

Bonjour, Désolé il n’est pas possible de l’enlever. En revanche, je vous conseille vivement d’envisager la formation entière sur l’immobilier. Vous y apprendrez comment utiliser ce fichier pour le vide, le meublé, la SCI etc… C’est un investissement plus que recommandé avant d’investir. https://www.corrigetonimpot.fr/courses/formation-fiscalite-immobiliere/ Cordialement.

Bonjour merci beaucoup pour cet outil très complet. J’ai une question un peu bête surement mais c’est pour etre certaine de bien comprendre car les formules ne sont pas visibles. La case 38, revenus nets procurés par le bien, comprends elle les remboursements du prêt ? Ou est ce que les remboursements doivent etre déduits ?

Aussi, dans le cas d’une location meublée, j’ai lu que les impots n’etaient prelevés que sur 50% des loyers annuels, est ce que si je divise le revenu foncier imposable par deux avec une formule dans cette case (25) cela fausse les calculs ? Je précise que j’ai utilisé ce tableau uniquement dans le but de savoir combien d’impots je paierais dans le cas de la mise en location de mon logement principal pour lequel le crédit est presque remboursé. Merci d’avance pour votre réponse.

Bonjour, Aucun problème, l’outil est complexe et il n’y a pas de questions idiotes. La case 38 contient les revenus du bien (loyers) et les charges sont en 39 (donc le remboursement du prêt est inclut dans la ligne 39). Ce que le bien coute ou rapporte est en ligne 43. Pour le micro au meublé, vous pouvez plutôt laisser les loyers en 16 et mettre une charge en 17 en vous arrangeant pour que la ligne 17 + 18 fassent 50% du loyer. Ce sera ok ainsi. Cordialement.

Bonjour Merci pour ce tuto. Le fichier donne une projection très lisible.

Une question je l’espère simple a exprimer. Je souhaite faire l’acquisition d’un bâtiment ancien composé de 3 logements. Valeur du bien 400 K€ + travaux estimés à 100 k€. Aussi est il possible de profiter de la défiscalisation Pinel en déclarant le bien sur 2 ans ( 300k€/an/2 logements ). Merci pour votre support

Bonjour, A moins de pouvoir complètement dissocié l’achat des appartements, je ne vois pas trop comment ce serait possible. Cordialement.

Déjà, un grand merci pour ce partage gratuit…c’est rare. De plus, vos explications sont absolument claires. C’est top. Mon seul regret est que la part (cadre situation familiale, ne prend pas en compte les 1/2 part. Il me semble qu’il y a un impact non négligeable sur l’impôt.

J’ai acheté votre guide Pinel (très intéressant) et je m’intéresse maintenant à votre simulateur Excel. Pourquoi le fait de mettre une durée de détention (cellule R6) inférieure à une durée Pinel (cellule C7) ne génère pas une erreur? Pourquoi si je mets une durée de détention de 6 ans le tableur continue à présenter les revenus locatifs les années 7 à 15? Merci

J’ai refait un essai suite à mon commentaire d’hier. Si l’on souhaite revendre le bien après une durée Pinel de 6 ans, par exemple, alors il ne faut pas indiquer de revenus nets imposables (ligne 14) au delà de l’année 6 et pas de loyers non plus évidement (ligne 16).

Votre fichier est très interessant, je vois peux de différence mis à part la partie « part enfant… » comment peut on dans le cadre d’un achat locatif intégrer également la partie pret immobilier de mon bien perso svp ?

vous en remerciant par avance

Bonjour, Le simulateur en vente a pour seule différence la possibilité d’ajouter les enfants ou les cases L, T ou handicapés. La partie prêt du bien résidence principale n’a pas à figurer dans le fichier car elle n’influe en rien sur la rentabilité de l’investissement locatif et le but du fichier et d’identifier ce que va couter ou rapporter ce nouvel investissement. Cordialement.

Merci pour votre simulateur et ces explications claires et détaillées Est-il possible d’utiliser ce simulateur pour déclarer 2 biens PINEL?

Bonjour, La seule solution est de grouper les informations des deux biens; le simulateur ne permet pas de rentrer plusieurs biens. Cordialement.

Serait-il possible de vous commander une trame pour gérer plusieurs biens ? Cordialement

Bonjour, J’en fait sur commande mais assez rarement car le tarif est nécessairement compris entre 800 € et 3 000 € selon la demande. Quelque soit la modification demandée, il faut des heures de travail et de vérification sans compter l’expertise pour s’assurer que tous les dispositifs fiscaux soient respectés. Si vous le voulez malgré tout, vous pouvez passer par la rubrique « à propos » pour m’écrire. Cordialement.

Merci beaucoup pour ce fichier extrêmement utile. une question svp: comment fonctionne le déficit reportable (ligne 26)? La 1ere année, j’ai des intérêts déductibles supérieurs à mes loyers (achat en VEFA) mais je n’ai pas de déficit l’année suivante ?

Bonjour, J’ai expliqué le fonctionnement du déficit ici : https://www.corrigetonimpot.fr/deficit-foncier-comment-marche-2044-impot-loyers-reportable-strategie/ Cordialement.

Bonjour et merci pour toutes infos de votre site. J’aurai une question concernant les investissements Pinel: J’ai un bien Pinel de puis 2019 sur 6 ans avec un prêt de 140000 euros et j’en ai un autre qui va démarrer en 2021 avec un prêt de 120000 euros. Mon revenu fiscal net est de 38000 euros. Comment dois je faire pour utiliser votre simulateur immobilier qui est tout simplement génial mais que je ne peux utiliser que pour un des biens.

D’avance merci

Yvonnick SEGAUD

Bonjour, Je n’ai pas mis cette option malheureusement. Il faudra vous contenter de grouper le prêt et la simulation restera malgré tout de qualité bien qu’inexacte. Je vous conseille vivement de jeter un oeil à mon guide Pinel : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/ Cordialement.

Bonjour, Merci beaucoup pour ce contenu très utile mis à disposition sur votre site, en particulier le simulateur d’investissement locatif. Dans le cas de l’achat d’un bien pour mise en location commerciale, est-ce que tous les frais liés au prêt bancaire pour l’achat (intérêts, assurance) sont également déductibles des impôts? Je comprends que c’est bien le cas pour une location d’appartement, mais j’ai un doute concernant la location commerciale. En vous remerciant, Cordialement, DM

Bonjour, La location commerciale fonctionne exactement pareil que la location vide. La seule différence se situe au niveau des travaux où ceux déductibles ne sont pas les mêmes; je n’ai pas d’articles sur le sujet mais vous en trouverez en ligne facilement. Cordialement.

Bonjour Thibaud, Merci pour votre site vraiment très bien fait, Je souhaite savoir si sur un même bien qui comprends 3 appartements je peux déclarer 2 bien en meublés et 1 bien en nu au réel?

Merci à vous,

Christophe.

Bonjour, Oui tout à fait tant que les baux sont différents et que les meubles sont présents sur les logements concernés. Cordialement.

Merci pour votre outil. Pour avoir une simulation avec durée de détention avant cession supérieure à 15 ans comment peut-on faire?

Bonjour, Je n’ai pas fait sur une durée supérieure. Ces simulations à + de 15 ans sont très peu fiables car les règles, la fiscalité, les valeurs locatives etc… seront totalement chamboulées d’ici là. Cordialement.

Bonjour Je voudrais savoir si votre simulateur Excel 2021 prend en compte les nouvelles lois fiscales sur la lmnp misent en place au 1er janvier Cordialement

Bonjour, C’est un simulateur pour les locations vides, il ne fait pas le lmnp. Après si c’est un lmnp au réel, ça marche très bien aussi si vous intégrez l’amortissement dans une des charges déductibles. Cordialement.

Bonjour J’ai utilisé votre simulateur excel pour un achat d’un studio à 122000€ sans emprunter mais j’ai 2 questions : les charges de copro (1900€ par an) ne sont pas déductibles si je déclare loyers hors charges ? la finalité est une trésorerie de +2376 ? Me suis je trompée quelque part je dois signer aujourd’hui, pensez vous que si j’achète le ebook ce matin, y a-t-il une possibilité de l’avoir tout de suite sans attendre ? Merci d’avance pour votre retour Cdt SB

Bonjour, J’envoie l’ebook dans les 24h. Je suis au travail jusqu’à 17h aujourd’hui donc un achat avant cette heure fait que vous l’aurez rapidement. Vous y trouverez effectivement les détails qui vous permettront de répondre à vos questions. Cordialement.

Bonjour, Le détail sur les charges de copro figure dans l’article de l’ebook relatif à ce qu’on peut déduire de la 2044 avec les lignes 229 et 230. Comme expliqué, il faut interroger l’organisme qui gère ça (foncia etc…) pour avoir la bonne information. La ligne 229 est facile à trouver puisque c’est ce que vous payez mais la ligne 230 à partir de l’année suivante est difficile à extraire de leurs relevés. Cordialement.

bonjour Thibault et bravo pour vos simulateurs Excel je ne comprends pas quelque chose quand je rentre dans le simulateur d impôts les données marié 2 enfants a charges revenu net imposable 73000 le calcul de IR est correct soit 5289 € par contre quand je rentre les mêmes données,dans le simulateur immobilier il me donne le chiffre sur IR de 10188€ vous trouverez ci dessous un copier coller merci pour votre réponse et encore une beau travail Revenu net imposable du foyer fiscal 73000 Revenus et charges du bien loué Loyers Travaux déductibles Intérêts déductibles 0 Autres déductions (TF, assurances…) Calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux par année. Revenu foncier 0 Charges déductibles jusqu’à 10700 0 Revenus – charges 0 Revenu foncier avec déficit antérieur Revenu foncier imposable 0 Déficit reportable 0 Revenu total imposable 73000 Réduction Pinel 0 Impôt sur le revenu avant Pinel 10188 Impôt sur le revenu 10188

Bonjour, Le simulateur immobilier ne permet pas de mettre les enfants à charge sauf à acheter la version le permettant : https://www.corrigetonimpot.fr/achat-simulateur-excel/ De fait, avec seulement 2 part l’impôt est bien de 10 188. Cordialement.

Bonjour et merci pour tous vos articles toujours très intéressants. Je me suis inspiré de votre simulateur pour faire mes calculs car mon prêt a été renégocié deux fois depuis que je l’ai contracté et il est lissé. Il m’était donc difficile de faire avec le vôtre au niveau de l’emprunt. Comme vous l’avez expliqué dans vos articles, mon cashflow est négatif tous les ans depuis sa mise en location, ça fait un investissement à hauteur d’un peu moins de 2000€ par an. Mon rendement brut est positif tous les ans mais la rentabilité nette nette est négative tous les ans à hauteur de -1,50%. Pour la petite histoire ce bien n’était pas destiné à la location au départ mais je l’ai mis en location suite à l’agrandissement de la famille et ce depuis 2017. Aujourd’hui il me reste 9 ans de prêt à rembourser. J’ai déjà remboursé 9 ans. Mon interrogation est la suivante : la rentabilité négative à hauteur de ce taux est elle inquiétante ? Dois-je vendre ce bien si il n’est pas rentable ? Ou cela mérite de poursuivre l’investissement pour s’y retrouver dans 10 ans, soit un effort d’environ 20000€ ? Entre les résultats réels et l’investissement à faire pour cette location, c’est vrai qu’il est compliqué de me faire une idée précise aujourd’hui. Fais-je fausse route ? Merci d’avance pour votre réponse. Cordialement.

Bonjour, Merci pour votre retour. Les chiffres ne me paraissent pas délirants. Maintenant je ne peux répondre à votre question… Tout va dépendre du prix à la revente (et aussi des pénalités de remboursement anticipé du prêt; j’espère pour vous qu’elles ont été négociées à 0€). En simplifié : Si le bien se revend cher à terme, ça vaut le coup de le garder; s’il se revend mal dans 10 ans, autant vendre de suite. Cordialement.

Bonsoir. Merci pour votre réponse rapide. Hélas entre l’achat et aujourd’hui, le marché de l’immo ancien avait chuté dans ma ville puis légère hausse depuis 1 an. C’était pour ça que je l’avais mis en location au départ. Mais malgré les travaux de rénovation effectués, il ne sera hélas pas vendu, je pense, plus cher que je l’ai acheté. D’où aujourd’hui mon interrogation. Étant dans le régime réel, je ne pourrai le vendre qu’en 2022 si je le fais. A voir le prix du marché à ce moment là. Ou alors je vais jusqu’au bout en pensant plus investissement pour ma retraite plus tard, et le cash flow sera positif dans 10 ans. A voir au niveau de l’imposition. Mais on s’éloigne d’une logique d’investissement locative j’imagine…

Bonjour Thibault, est-ce que ce simulateur tient en compte la possibilité de déduire l’amortissement du bien, ce qui est possible en LMNP réel? Merci, Stefano

Bonjour, Non, il sert pour la location vide au réel. A la limite, vous pouvez intégrer l’amortissement à la main dans la ligne des charges. Mais le calcul du déficit sera faux car le logiciel impacte jusqu’à 10 700 € sur les autres revenus ce qui est impossible en meublé. Cordialement.

Avez vous la possibilité d’intégrer une simulation en déficit foncier . Cordialement

Bonjour, Le logiciel le fait déjà! Cordialement.

Merci Thibault pur cet outil !! Je suis (naïvement peut-être) choqué, après avoir fait une simulation… Si j’emprunte à une mensualité d’environ 1200€ (taux = 1,7% sur 25 ans), je vais devoir louer le bien à environ 2200-2300€/mois à minima afin d’avoir un cash-flow positif et compenser la hausse d’impôt ??? Est-ce possible ? Est-ce que je passe à côté de quelque chose ? Pourquoi le fait d’avoir un loyer en plus de mons salaire fait monter le net imposable, mais le fait d’avoir emprunté de l’argent ne fait pas le diminuir? Je pensais que les 2 choses (CF negatif pour payer le pret et CF positif du loyer) se compenseraient…

Cordialement, Stefano

Bonjour, C’est tout simplement parce que personne n’a jamais de cash flow positif, ça n’existe pas! Si on pouvait investir pour gagner de l’argent ET avoir un bien à la fin, tout le monde le ferait. Le principe c’est que ça coûte en cours de vie (d’où l’investissement). Je l’ai expliqué ici car votre réflexion est quelque chose de courant : https://www.corrigetonimpot.fr/vendeur-bien-immobilier-loyer-rembourse-pret-achat/ Cordialement.

Bonjour, Arrivé au terme des 9 ans d’engagement, j’aimerais trouver un simulateur Scellier pour les +3+3 ans possibles afin d’en évaluer la pertinence dans ma situation. J’ai trouvé votre site par le moteur de recherche de Google mais le fichier Excel n’est pas prévu pour ce dispositif ancien. Pouvez-vous m’aider? Sincères salutations.

Bonjour, Me concernant je n’ai rien d’autres malheureusement. Ça peut passer par une formation téléphonique (rubrique à propos) pour en discuter ou vérifier ensemble vos stratégies. Cordialement.

Bonjour, je voudrai savoir comment utiliser votre fichier qui est très riche et vraiment bien conçu lorsque l’achat est fait par deux parents non mariés, non pacsés avec 2 enfants sur un des deux.

Bonjour, Il vous faut passer par le fichier payant et faire la simulation avec un parent + 1 enfant à charge en divisant les loyers et charges par 2 si le bien a été acquis 50/50. Cordialement.

Bonjour, Merci pour ce simulateur performant. Une question toute bête mais néanmoins importante, la ligne « Loyers » comprend elle bien les loyers hors charges + les provisions pour charges, ou uniquement les loyers hors charges. Vous en remerciant par avance et merci encore pour ce simulateur

Bonjour, Si les charges sont avancées par vous et remboursées par le locataire, elles n’ont pas lieu de figurer dans le calcul de l’impôt (vous n’avez pas à être imposé si ce n’est pas un revenu). Cordialement.

Bonjour, Un grand bravo pour votre site, riche en informations. Vous êtres très pédagogue dans vos explications, c’est très clair. Concernant le tableau de simulation d’investissement locatif, il faudrait pouvoir modifier le nombre de parts fiscales. QUID des enfants ? Merci. Laurence

Bonjour, Merci! Concernant le simulateur, il est en vente pour la version qui modifie les parts comme indiqué dans l’article. Cordialement.

quel est le tarif du fichier ? Merci.

Merci pour ce simulateur, très éclairant !

Une question : quelle différences entre votre simulateur d’investissement locatif en revenus fonciers pour particulier (à l’IR donc) et un investissement en SCI à l’IS ? (et avez-vous prévu de proposer un tel simulateur ?)

Bonjour, A l’IS, tout change et rien n’est pareil. Je n’ai pas de simulateurs mais il y’a un article sur le sujet dans la rubrique immobilier. Cordialement.

Bonjour, Je suis actuellement en master 1 de gestion de patrimoine immobilier. Je trouve votre document excel très intéressant. J’effectue des recherches dans le cadre de mon mémoire de fin d’étude sur les nouveaux moyens d’aborder la gestion immobilière (par le biais de votre site par exemple). Êtes-vous dans la possibilité de m’indiquer le nombre de visite que vous avez sur votre site, ainsi que le nombre de téléchargement de votre fichier excel ? De plus, si vous avez des remarques ou conseils je suis preneur.

Je vous remercie d’avance de votre aide

Bonjour, Je n’ai pas la stat sur le téléchargement. Le site enregistre environ 8 000 000 de visites par an (voir rubrique contact et certains outils comme similarweb). Cordialement.

Merci pour ce simulateur! Tres bien pense. J’ai remarque que seul le pinel 6 ans fonctionne par contre. Lors de la selection de 9 ans ou 12 ans, la deduction est toujours celle de 6 ans.

Bonjour, J’ai indiqué le format a utilisé au sein de l’article pour éviter cette coquille 🙂 Cordialement.

Bonjour, Merci pour le simulateur, par contre avec mon mari nous avons des enfants (3) donc cela rend le fichier inutilisable pour notre situation. Pourriez-vous permettre de modifier les parts de façon bien plus libre SVP? que l’on puisse nous même ajouter les parts par exemple? Merci d’avance!

Bonjour, Le simulateur avec les parts est en vente comme expliqué en début et fin d’article. Cordialement.

bonjour, si je loue un appartement meublé déclaré au réel donc avec amortissement du bien et des meubles, comment sera calculée la plus value en cas de revente? Est ce que c’est comme avec une SCI à l’IS où il faut imputer le montant de l’amortissement?

bonjour, peut on de nouveau changer le nombre de part ? Car cela inflence grandement le calcul. merci

Bonjour, L’outil permettant de modifier les parts est en vente via le lien joint dans l’article. Cordialement.

Est-ce que le logiciel prend bien en compte l’apport au niveau de l’emprunt ?

Bonjour, Oui, il identifie la différence entre le prêt et le montant de l’investissement et considère donc l’apport initial dans le calcul du TRI. Cordialement.

Bonjour, je viens de regarder votre vidéo explicative pour l’utilisation de votre feuille Excel (que je n’ai pas encore testée mais qui me parait de prime abord très intéressante. ce commentaire a juste pour but de revenir sur un point que vous abordez en fin de vidéo : les pénalités de remboursement anticipé (au cas où le prêt ne serait pas soldé au moment de la revente). J’utilise une formule très simple pour les estimer : IRA = (CRD*taux)/200 le résultat n’est pas tout à fait juste mais très approchant de la réalité. Peut être une évolution pour la feuille 2020 ? 🙂 Bien à vous et encore merci pour la mise à disposition.

Thibault Diringer valide-t-il la formule approchante donnée dans ce message? Bien à vous

Bonjour, Désolé, j’ai traité tellement de commentaires que j’avais zappé celui-ci. Pour l’instant je n’en sais rien, le bancaire est moins mon domaine. MAis c’est une très bonne idée de gontko pour une future mise à jour, j’essaierai de l’intégrer pour être plus juste. Cordialement.

Bonjour, C’est un très bon simulateur… Comment puis-je modifié le nombre de parts dans cellule C6 pour des personnes ayant des enfants à leur charge ? Merci beaucoup.

Bonjour, Il est en vente ici : https://www.corrigetonimpot.fr/achat-simulateur-excel/

Bonjour Merci beaucoup pour ce tableau Excel qui va m’aider pour mon premier investissement locatif. Pour la case R5 (valeur d’acquisition du bien plus frais de notaire), il faut indiquer le prix FAI plus les frais de notaire sans indiquer le montant des travaux ? Est-il possible de déverrouiller la case concernant la date de déblocage ? Pour les personnes nulles en maths comme moi c’est très perturbant que les dates ne soient pas calées avec le tableau d’amortissement de ma banque. Du coup ça fausse tous les calculs et je ne comprends plus rien 🙁 D’avance merci.

Bonjour, est ce que l’excel est adapté à de la location meublée ? (Pas la même fiscalité que le non meublé il me semble ?) Merci

Bonjour, Non, il fait du vide. En revanche si vos revenus fonciers sont positifs et que votre meublé est au réel, le logiciel marche (il faut mettre l’amortissement dans « autres charges »). Cordialement.

Bonjour, En cas de création d’une SCI familiale, votre tableau est différent? Pesnsez-vous qu’il faut une SCI avec IR ou IS? Merci pour votre aide, Cordialement

Merci pour cet Excellent travail.

J’ai une question le simulateur intègre t’il la limite des 300000€.

Je veux faire 2 pinel cette année qui dépassent le plafond des 300K€ mais pas des m2. Comment le calcul sera fait? – Plafond de 300000 pour la réduction mais en prenant la totalité des loyers et charges déductibles ou au prorata?

– Fractionnement du calcul par bien ? J’ai essayé plusieurs simulation mais je n’ai aucune certitude sur la bonne méthode. Merci pour votre aide et votre travail qui est une vrai aide.

Bonjour, De mémoire, il me semble avoir plafonné la réduction à 6 000 € (soit 300k de déclaré). Cordialement.

Bonjour, Merci pour ce simulateur beau travail, cependant il y a une chose étrange, plus le montant des autres déductions (TF, assurances…) augmente plus la trésorerie en moins augmente également. Est-ce normal? PS: pourriez-vous me communiquer votre devis pour un tableau avec 2 parts, merci.

Bonjour, C’est normal, les charges vous coûtent et le gain en impôt via la déduction est moins important que le coût réel des charges. Le tableau permettant de modifier les parts est en vente; le lien est sur cet article. Cordialement.

Bonjour Je vous remercie pour votre réponse. Toutes les feuilles ont 1 cadenas. Je ne peux rien modifier …j’ai u message me disant que le fichier est en mode protégé. Bon c’est pas grave je vais essayer encore… Merci Cordialement

Bonjour Je suis désolée mais il y a un truc qui m’échappe alors ! Pourquoi je n’y arrive pas ? Y-a-t-il une manipulation à faire une fois telecharge ? Merci

Bonjour, Aucune idée, des dizaines de milliers d’utilisateurs l’utilisent chaque jour sans problème. Il n’y a rien de particulier à faire, c’est un fichier excel classique. Cordialement.

Bonjour Ce fichier excel à l’air très alléchant ! Mais malheureusement il est bloqué. Que faut-il faire pour pouvoir s’en servir ? Je vous remercie par avance. Chrys

Bonjour, Les cases nécessaires sont modifiables. Cordialement.

Bonjour et merci de votre investissement pour développer et partager ce simulateur. Dommage que le nombre de parts fiscales ne soit que 1 ou 2 et que la date de déblocage du prêt ne puisse pas se changer (cela crée un décalage avec mon échéancier).

Bonjour, La date de peut pas être modifiée mais un simulateur permettant de modifier les parts est en vente (voir l article…). Cordialement.

Bonjour ! Grand merci pour ce fichier ! Très utile pour les personnes n’ayant pas votre niveau de connaissances sur les investissements immo ! Vous serez-t-il possible de me transmettre le mot de passe pour que je puisse comprendre les calculs sous jacents ?

Merci d’avance, Lucie

Bonjour, Malheureusement non! Vous avez plusieurs articles qui expliquent le calcul notamment celui-ci : https://www.corrigetonimpot.fr/impot-location-vide-appartement-proprietaire-calcul/ Cordialement.

Bonjour Merci pour ce tableau. Pouvez-vous me dire si il est possible de changer la date de déblocage du prêt et de prendre en compte le décalage de 24 mois du prêt? Merci pour votre aide

Bonjour, Malheureusement non. Ou alors vous mettez les revenus et charges à N+2. Cordialement.

Bonjour, est-il possible d’avoir le mot de passe pour unprotect les onglets et rajouter des éléments propre à chacun ?

Bravo pour le simulateur. Une petite question sur le calcul des charges, j’ai l’impressions qu’il additionne 2 fois l’assurance emprunteur, si je la rentre en ligne 19 pour la deduire de mes revenus fonciers . « charge à payer sur le bien » fait la somme des ligne 19 et 17 + l’échéance du pret « avec assurance » ? J’ai raté quelque chose ? Cdt

Bonjour, Si vous indiquez l’ass emprunteur dans le prêt, sa déduction sera inclue dans la ligne intérêts effectivement. Inutile donc de la reporter à nouveau avec les autres déductions. En revanche, vous pouvez mettre l’assurance propriétaire non occupant. Cordialement.

bien vu ! merci

Super fichier excel, malgré le fait que quelque soit l’essai que j’essaie de faire, je serai toujours en gros négatif avec l’investissement locatif.. Par exemple, appartement de 72000 € (inclus frais) et loyer de 450 €, revenu de 30000 € annuel pour 2 personnes. Sur 15, 20 ou 25 ans, taux d’intérêt du prêt 1,10%… Loi pinel ou non, presque perdant de 1000 € par an.. Ce type d’investissement à l’air catastrophique.

bravo pour ce simulateur d’utilité publique en effet… Merci beaucoup pour ce service.

bonjour bravo pour ce travail d’utilité publique serait il possible de nous communiquer le mot de passe permettant d’oter la protection des feuilles par avance merci cordialement

Bonjour, Merci pour ce simulateur gratuit. Je comprends qu’il ne puisse pas couvrir toutes les options. Cependant dans la version que j’aie (et toujours la même, même avec un téléchargement ce jour) le nombre de parts est bloqué à « 1 », j’ai cru comprendre que « 2 » était possible ce qui se rapprocherait plus de ma situation de parent isolé avec 2 enfants à charge soit 2,5 parts. Merci de me dire ce que je ne fais pas correctement. Cordialement,

Bonjour. La version permettant de modifier les parts est en vente au prix de 20 €. Le lien est en fin d’article. Cordialement.

Cela change-t-il quelque chose d’être non pacsés pour le calcul de l’impôt ? Sinon très bon tableur mais inutilisable pour nous car nous avons un abattement de 40% (DOM) sur les revenus salariés mais nous ne pouvons pas le rajouter.

Bonjour, Une question svp, l’effort de trésorerie, ligne 43 (en plus ou en moins), est-il inclus par la suite dans le calcul du taux de rentabilité interne ?

Bonjour, Le site est en cours de transfert. Comme je l’explique ici, je vous invite à reposer votre question après la mise à jour : https://www.corrigetonimpot.fr/corrigetonimpot-change-transfert-site-internet/ Cordialement.

Bonjour Yann, Je souhaiterai valider un point dans ma compréhension. Lorsque nous percevons un revenu locatif, par exemple de 10000 euros, quels sont les impacts en termes de fiscalité? D’après ma compréhension, il y a 2 impacts: – Augmentation des impôts, puisque le revenu net imposable augmente de 10000 (en fonction de la répartition des 10000 euros dans les tranches d’impots – par exemple de 3000 si le revenu imposable initial est compris entre 26K et 61K) – Prélèvement sociaux (d’environ 17,2%) sur les 10K percus, soit 1720 euros.

Au total, ces 10K de revenus de loyers généreraient 4720 euros supplémentaires d’impôts. C’est bien cela ?

Bien évidemment, après il faudra prendre en compte les éléments à déduire (interets du pret, taxe foncière, etc.). Mais la question porte bien sur l’impact « positif » sur les impots.

Je vous remercie par avance pour votre retour,

Bonjour, Vous oubliez la décote (voir l’article sur le sujet dans la rubrique « impôt ». Cordialement.

Bonjour, Merci pour ce simulateur mais quelque chose m’échappe. Pour tester le fichier je mets un salaire annuel de 15000€ (1 personne célibataire), sans aucun bien à acheter. Les revenus imposables sont donc de 15000€. Selon la progressivité de l’IR, seuls la tranche entre 9807€ et 15000€ (soit 5193€) sera imposable à 14% càd env. 727€ d’IR. Or votre fichier donne 96€… Je ne comprends pas. Merci.

Merci pour le simulateur mais il semble qu’il y ait besoin d’un mot de passe pour « unprotect » les onglets…?

Il faut mettre les travaux déductibles en D17. Des travaux ne peuvent pas être déductibles puis venir à nouveau minorer la plus-value. Cordialement.

Je ne suis pas sûre de reporter les informations au bon endroit. J’ai un bien à 100.000€ avec 50.000€ de travaux. Notaire : 10.000€ Donc 160.000€ d’emprunt (pas d’apport) Dois-je mettre les 50.000 € de travaux à la case D17 de la feuille « investissement locatif » et C11 de la feuille « Plus-value immobilière » ?

Bonjour, La ligne 14 comprend tous les revenus imposables (salaires + foncier). Je n’ai plus la déclaration sous les yeux mais la ligne 25 doit correspondre au chiffre calculé sur la 2044 et reporté sur la 2042 (loyers – charges). Cordialement.

Je complète ma question: Pour part =1 Dois je obtenir le même résultat ligne 32 (fiscalité totale) et une simulation sur impotgouv sachant que: ligne 14 (revenu net) = case 1AJ ligne 25 (revenu foncier imposable) = case 4BA car évidemment ça n’est pas le cas. Cordialement.

Très bon outil. Cependant peut on changer la date de déblocage du crédit?

Bonjour Tof, Le calcul du comptable est normale. C’est le principe des impôts quand on a plus que 2 parts pour un couple (3 pour vous en l’occurrence). Un calcul est fait avec les 3 parts et un second calcul est fait avec un abattement de 1 527 € par parts (c’est le plafonnement du quotient) et on garde le pire. Ces deux calculs se font à chaque fois dès lors que l’on a plus que 2 parts. Le simulateur gratuit ne fait que le calcul pour un couple marié sans enfant (c’est à dire ni l’un ni l’autre de ceux situés ci-dessus). Vos calculs sont ceux pour 3 parts, le simulateur gratuit fait pour 2 parts seulement. Le simulateur payant vous permettra de mettre 2 enfants ce qui donnera 3 parts. La simulation sera alors faite exactement comme vous l’indiquez car c’est ce qui se passe avec 3 parts (le simulateur calcul un impôt avec 3 parts puis un impôt avec 2 parts + 1527 € par enfant et garde le pire). Cordialement.

Bonjour Monsieur, Nous sommes maries avec 2 enfants de 6 ans Puis je me contenter de la version gratuite. (D’ailleurs fonctionne t elle avec open office car je n’ai pas de licence excel …)

Ou Faut il acquerir la version payante pour modifier les parts ( et dans ce cas combien de parts il faudra indiquer sachant que sur la preparation de declaration d’impot fait par mon comptable il y a deux calculs de mon IR : -une ligne avec calcul a trois parts ce qui donne un IR par exemple a 16 000 € -une ligne avec calcul a 2 parts auquel il retranche 2x le quotient familial (2×1527 car 2 enfants) ce qui donne un IR par exemple de 19 000€ Et donc il prend l’IR a 19000€ car c’est ainsi le fisc retient la formule la plus élevée…) Qu’en est il dans la vaersion payante de votre tableau ? Quel calcul utilise t il dans mon cas ? 3 parts simple donc IR minoré par rapport a la realite ou utilise-t-il 2 parts – 2x coeff familial ? Merci de votre retour J’attends la reponse avant de telecharger le tableau. Merci Ce qui donne un I

Bonjour, Je ne sais plus si la ligne 17 est « travaux » (auquel cas c’est à vous de la remplir en indiquant les travaux déductbles) ou « intérêts » (auquel cas elle se rempli tout seul). Les intérêts que vous payez avec le prêt sont déductibles, le logiciel déduit chaque année automatiquement les intérêts qu’il calcul selon le montant emprunté que vous renseignez (voir onglet 2 pour le détail du prêt). Cordialement.

Bonjour et merci pour votre tableau! Pourriez-vous m’expliquer la ligne 17 ‘ intérêts déductibles’ ? Merci d’avance!

Bonjour, Cela correspond au rendement annualisé net de votre placement. Si vous avez 5%, cela signifie que votre projet procure le même rendement que si vous placiez sur un produit donnant 5% par an. Cordialement.

Bonjour, Bravo pour le simulateur ! Mais j’ai dû mal à me représenter ce que représente le TRI (5% par ex). Correspont-il au rendement de l’ensemble de l’effort de trésorerie qu’on aurait placé durant le nombre d’années de détention du bien ? Cordialement,

Bonjour, merci pour le partage de ce simulateur très interessant pour calculer le rendement d’un investissement! Il serait intéressant de pouvoir modifier le nombre de part de l’impôt pour les familles avec enfants, car cela à de grande incidence sur les calculs… Merci

BOnjour, Il y’a deux liens, un au début et un à la fin. Sinon, c’est que ça vient de votre ordinateur je pense car personne n’a le problème. Cordialement.

Bonjour,, je ne parviens pas à telecharger le fichier excel ?!?

Par avance merci.

BOnjour, Vos deux remarques sur l’imputation du déficit sont justes. Après, je ne sais pas si vous avez mis la main sur un bug ou si c’est votre analyse de votre tableau qui est fausse. Il faudrait que je vois votre fichier pour comprendre de quoi vous parlez (il peut aussi y avoir un autre paramètre qui explique l’économie dont vous n’avez pas tenu compte). Je vous invite à passer par la rubrique contact et à m’envoyer votre mail. Je vous transmettrai le mien en retour pour que vous puissiez me faire suivre votre fichier afin que je juge s’il y’a bug ou non. Cordialement.

Bonjour Thibaut,

Concernant le déficit foncier apres la première année, lorsque j’indique un taux par exemple de 10 % d’interets, le tableur indique une économie d’impot, or, 2 questions : – il me semble que l’on ne peut pas déduire des revenus globaux le déficit foncier au dela de la premiere année ? alors que dans le tableur j’ai une économie d’impot lié a l’investissement. – concernant les intérêts d’emprunt il me semblait que ceux-ci ne pouvaient être déduits du revenu global or dans le tableur on fait l’addition des travaux + charges non fi + charges fi en déduction des recettes foncieres, la donne est-elle faussée ?

Merci de votre attention

Bonjour, Si vous ajoutez votre second bien via la ligne 14 (mettre le revenu foncier imposable; c’est une excellente idée), le simulateur ne tiendra pas compte des PS engendrés par ce bien seulement. Cordialement.

Bonjour, Merci pour cet excellent simulateur qui va me permettre de me lancer dans une opération de défiscalisation. Cependant, j’ai une question à poser, j’ai des revenus du foncier sur 2 logements sans défiscalisation, je dois bien rajouter en ligne 14 la somme de ces revenus du foncier (après déduction des charges) à mes revenus professionnels ? Mon effort de trésorerie en ligne 43 avec du PINEL ne comprend pas évidement les prélèvements sociaux de mes 2 logements?

Merci d’avance pour votre réponse.

Bonjour, C’est comme vous le souhaitez. Il va de soi qu’avec plus de parts, l’impôt sera forcément moindre. Cordialement.

J’vais commencé à créer sous excel un simulateur PINELmais après avoir découvert le votre, j’ai abandonné 😉 Juste une question : j’hésite à acquérir la version payante (je suis à 2.5 parts) car finalement, en me basant sur seulement 2 parts sur mes simulations, je suis sur des hypothèses pessimistes qui ne peuvent être que plus favorables avec 1/2 part en plus non ? Me conseillez vous tout de même d’investir dans la version payante ? merci bruno

Bonjour Cyrille, Vous avez raison, le simulateur ne prend pas en compte le plafonnement à 5500, seulement le plafonnement à 300 000 €. Il faudra retrancher « à la main » le suplus de réduction pour connaître votre véritable effort de trésorerie. Cordialement.

Concernant la fonctionnalité du simulateur liée au Pinel, à quel moment est pris en compte le plafonnement de l’avantage fiscal dans la (limite de 5500€ /m²)? En effet, le simulateur ne demande pas la superficie de l’appartement pour le calcul de l’avantage fiscal. Par exemple dans le cas d’un appartement de 24.09 m² vendu 160 000, le montant pris en compte pour le calcul de l’avantage fiscal sera de 132 495 € (24.09 x 5500). Ce qui engendre donc un avantage fiscal de 2 650 € (2% de 132 495 €) par an (sur les 9 premières années) et non de 3200 € comme l’affiche le simulateur. Il s’agit d’un exemple concret d’appartement en vente à Toulouse.

Peut être ai-je mal compris le fonctionnement du simulateur, que par ailleurs je trouve très pratique.

Merci d’avance de votre retour.

Merci de votre retour, j’ai comptabilisé les économies ou pertes fiscales liées a l’investissement locatif année apres année pour avoir une somme finale : dans mon calcul je prends l’économie d’impot sur 2 ans et ensuite l’augmentation de l’impot sur les 8 années suivantes donc j’ai a mon sens bien pris en compte la notion fiscale sur 10 ans (en partant d’un postulat bête de revenu imposable constant on est d’accord…) La notion de revente définit selon moi la véritable rentabilité (mais très hypothetique certes) C’est la notion de temps qui me pose plus question et que je n’arrive pas à me représenter.

Bonjour Anrand, Votre calcul qui est celui mis en avant par les vendeurs sans scrupules ne prend pas en compte 2 données : l’impôt et le temps. Votre revenu imposable ne sera pas constant, vous allez payer de l’impôt (on déduit seulement les intérêts avant impôt et non pas le montant de l’échéance). Tout investissement immobilier même avec des énormes travaux loués vides va engendrer beaucoup d’impôt à un moment (sauf revente très très court terme). Mon tableau prend aussi en compte le temps. Entre gagner 1000 € chaque année pendant 10 ans et gagner 10 000 € dans 10 ans, c’est loin d’être la même rentabilité. Pour l’immobilier, on paye au début et on ne récupère qu’à la fin. Il est donc très important d’en tenir compte. Cordialement.

Bonjour thibaut, Dans le cas dun investissement locatif est ce exact de calculer la rentabilite sur la base de calcul de tresorerie + impots et de rajouter une hypothese de revente ? Dans mon calcul, je considere donc ce que me coute en terme de cash flow un investissement locatif avec emprunt total par exemple sur 10 ans puis le gain ou perte fiscal sur 10 ans et pour finir une estimation de revente avec valorisation a 0%. Le tout en considerant un revenu imposable hors foncier constant. Est ce heretique de prendre le gain global sur les 10 annees une fois la revente considérée de le diviser par 10 et de le diviser par le montant total de l’emprunt pour obtenir le rendement que je considère moi comme du « net-net-net »? Je ne saisis pas pourquoi on ne met pas en avant ce calcul qui est juste plus correct selon moi que le net net ?

Bonjour, J’envoie le simulateur à jour chaque année gratuitement à tous les acheteurs. En revanche, le simulateur reste celui que vous connaissez. Il perd donc en précision juste sur le calcul de l’année 2018. Cordialement.

Bonsoir, La mise à jour annuel du simulateur est incluse dans le prix payé au moment de l’achat ? ou faut-il acheter un simulateur chaque année ? En tout cas félicitations pour votre travail et merci beaucoup pour le partage de vos connaissances. Cdt

Bonjour, Ce n’est pas le cas pour moi… le simulateur est téléchargé plus de 2 000 fois par jour et utilisé par des pros, je n’ai jamais eu cette remarque. Si vous êtes certain que le problème persiste, prenez une copie écran et contactez moi sur la rubrique contact. Je vous donnerai mon mail pour l’envoi de l’image. Cordialement.

Bonjour, sur le premier simulateur n’y at’il pas une erreur dans deficit reportable j’ai l’impression qu’il ne reporte pas les déficits année n+2 n+3 etc ….? Me trompe je ?

Bonjour, Si seulement j’avais le temps…. j’ai peur que ça ne soit pas avant un moment malheureusement 🙁 Cordialement.

Merci pour ce simulateur qui permet de mettre en évidence les efforts de trésorerie. Est-il envisagé de faire bientôt un simulateur pour le statut LMNP ?

Merci d’avance

Bonjour, « En rouge ligne 39 vous trouverez les charges à payer : travaux, remboursement du prêt, assurance, taxe foncière ». Il faut ici inclure le remboursement du prêt total (ce que ça vous coûte) et non les intérêts seulement. Cordialement.

Merci pour votre réponse . J’ai une deuxième question par rapport à la ligne 39 , les charges à payer sur le bien . Quelles sont les éléments que vous prenez en compte dans ce calcul pvrcequ’il me paraît trop élevé ? Cordialement

BOnjour, Le logiciel utilise la fonction « TRI » d’Excel en prenant en compte les revenus nets, charges nettes, valeur net d’achat et valeur nette de cession et la durée du projet. Cordialement.

Bonjour, Quelle est la formule appliquée pour calculer le TRI avec des annuités non constantes sur 15 ans avec plusvalue de 30000€?

Bonjour, L’outil ne fait pas l’amortissement (normalement calculé par l’expert-comptable). De toute manière, il est prévu pour du locatif vide où l’amortissement n’est pas possible. Sur du meublé, le déficit n’est pas traité pareil fiscalement ce qui rend le simulateur faux. Cordialement.

Bonjour, Je suis dans un projet LMNP et certains cabinet comptable indique que l’on peut déduire l’amortissement de l’achat de l’appartement sur 25 ans (durée du prêt) soit 4% par an. Or je ne vois pas où l’intégrer dans l’outil gratuit. Une aide? Merci

Bonjour, Impossible pour le meublé, il faut intégrer l’amortissement qui est calculé nécessairement par un expert-comptable. Je ne peux l’ajouter. Cordialement.

Merci pour l’info, je l’aurai bien acheté si celui-ci intégrait aussi le calcul d’imposition pour la location d’un meublé, sinon, avez vous une méthode pour simuler celà?

Bonjour Sara, L’outil permettant cela est en vente au prix de 20 € TTC ici : https://www.corrigetonimpot.fr/achat-simulateur-excel/ Cordialement.

merci pour ce fichier, cependant, est-il possible de modifier le nombre de parts pour le calcul de l’imposition? Merci

Merci beaucoup pour cet outil. Bonne continuation.

Bonjour Jérôme, Si les travaux sont tellement importants que cela amène un déficit foncier, il peut-être judicieux de tout faire sur une année dans certains cas. J’ai expliqué ça dans l’article sur le déficit foncier, c’est technique! https://www.corrigetonimpot.fr/deficit-foncier-comment-marche-2044-impot-loyers-reportable-strategie/ Sinon, le prélèvement à la source permettra surement de pouvoir déduire 150% des travaux fait en 2018…! Une niche fiscale énorme. Si cela se valide, j’en ferai un article bien entendu qui sera dans la rubrique actualité. N’hésitez pas à partager le site. Bonne journée. Thibault

Bonjour Thibault et merci pour cette mine d’information! Si je possède plusieurs appartements dans lesquels des travaux d’améliorations sont à faire, est’il judicieux de faire tous ces travaux la même année ou cela n’a pas d’interet? Merci d’avance de votre retour. Jérôme

Merci pour ce simulateur très détaillé et complet! 🙂

Pourrais-tu intégrer le cash flow net net du bien seul?

Bonjour, Pour moi, votre simulation est la bonne. On voit clairement que les travaux permettent un déficit foncier de -10700 l’année 1 avec le solde provisionné. Puis les années suivantes, le déficit est utilisé seulement pour ramener le foncier à 0 €. Cela se passera de cette manière dans la réalité. Il faut être attentif à la dernière année où le déficit est utilisé, l’année 8 dans ton exemple. Il ne sera pas possible de vendre le bien avant l’année 11 car le fisc impose de garder le bien 3 ans après la dernière année d’utilisation du déficit. Cordialement.

Bonjour, très bon simulateur, merci pour ce travail offert à tous ! Avec un programme de rénovation thermique de la région Grand Est, je cherche à correctement intégrer les frais de travaux déductibles des revenus fonciers. Il n’est pas rare pour nous d’avoir plus de 100 000€ de travaux (isolation murs/combles/cave, fenêtres, chaudière, ventilation, réaménagement intérieur…) pour la création de 2 ou 3 logements dans un pavillon 19e par exemple très dégradé.

J’ai utilisé la ligne 17 en première année, comme tu peux voir ici : https://drive.google.com/open?id=1GjRMq-zRLd5NjcPwmKcH1i4mtS5pcwh1 mais il est aussi possible d’emprunter ce montant pour financer les travaux sur 15 ans…

Comment ferais-tu pour simuler ce cas de figure ?

Après, sur la base de tes calculs, j’intègre toutes les subventions aux économies d’énergie (ANAH, Ecoptz, +/- CEE…), pour avoir une simulation au plus juste, c’est loin d’être simple.

Merci d’avance pour ta réponse. Gabriel QUENTIN

Cet article répondra à vos questions : https://www.corrigetonimpot.fr/impot-location-vide-appartement-proprietaire-calcul/

Merci pour votre retour. Dans la case 4BE des impôts il faut indiquer les loyers totaux soit dans mon cas 650*12 = 7800 euros ou alors déduire les charges de copro -70 par mois); ou encore faire l’abattement de 30 % (c’est peut être les impots eux mêmes qui déduisent cela?) Merci par avance. Cordialement.

Bonjour Laura, Prenez le temps de lire l’article ou de regarder la vidéo qui répondre à vos questions. Je vous précise la réponse à la première question qui elle n’est pas évoquée. Il faudrait mettre la valeur du bien aujourd’hui avec le montant du capital restant du aujourd’hui. Ou alors, vous pouvez mettre toutes les données du départ. Ce simulateur s’adresse plutot à ceux qui hésite avant que l’investissement soit fait. Cordialement.

Bonjour .. Merci beaucoup pour tout vos conseils. J ai une question à vous poser concernant la location à titre gratuit. Pourriez vous avoir la gentillesse de me contacter

Bonjour, J’ai des petites questions. Je compte mettre mon bien en location. Dans les cases « données du pret immobilier » et « terme de l’opération », je renseigne les données initiales ? car je suis propriétaire depuis quelques années; ou bien, je mets les données actuelles, soit le montant qu’il me reste à rendre à la banque, et la valeur de l’acquisition est l’initiale? Je suis un peu perdue. Ensuite, le loyer serait de 650 euros, dans les autres déductions, j’y mets la taxe foncière, les charges de copropriétés, sans y inclure les impôts que je paierai dessus? Dernière question, ou est indiqué le montant supplémentaire que je paierai en plus de mes impôts sur le revenu de base? Je suis novice, je suis désolée. Merci par avance. Cordialement. Laura

Bonjour Sagal. Je vous invite à retenter au format xls. Vous êtes la première personne sur plus de 50 000 utilisateurs à avoir ce bug. Si ça ne marche pas, envoyez moi un message sur la rubrique contact et je vous ferai suivre mon mail. Vous pourrez alors m’envoyer votre fichier pour que je vérifie ce bug. Le fichier avec les parts modifiables est quand à lui payant comme précisé dans l’article. Cordialement. Thibault

Le potentiel est là mais malgré l’utilisation du format xls j’ai le bug de Pinel limité à 6 ans. Plus le nombre de part non modifiable = perte de temps pour moi et exaspération.

Bonjour, Le montant de la réduction PINEL se fait sur le montant du bien et non pas sur le montant du prêt. Ce sera le cas dans la réalité, la réduction PINEL est basée sur la valeur du bien. Je ferai un article prochainement sur les subtilités à ce niveau (que retenir dans la réduction Pinel?). Cordialement.

Bonsoir, Pour le calcul de la réduction Pinel, il manque le montant de l’investissement. Le calcul se fait uniquement sur le montant du prêt. Considérez vous que 100% de l’investissement locatif est financé par emprunt ? Cordialement

Super simulateur. J’attends avec impatience les évolutions si possible du nombre de part (j’ai 1 enfant) et une augmentation de la durée sur 20 ans à minima! Bon boulot et j’espère évolutif pour nous satisfaire au maximum!

Merci et bon courage 😉

Bonjour L outil est tres interessant et votre site tres instructif Malheureusement, ne pas pouvoir changer le nombre de part rend l outil excel inutilisable pour ma situation. Si vous trouvez le temps d implementer les calculs pour le nombre de parts, ce serait parfait

Bonjour Daniel, Merci beaucoup pour vos encouragements. J’essaierai d’ajouter tout cela mais malheureusement le développement du site me prend énormément de temps et j’ai beaucoup d’articles en cours.. sans compter les demandes de client que je dois honorer. J’ai peur de devoir me contenter d’une mise à jour en janvier avec les nouveaux barèmes fiscaux, décote, prélèvements sociaux… Mais je prends note, si un créneau se libère la mise à jour du simulateur est au programme! Cordialement. Thibault

Bonjour Thibault, Félicitations pour votre site, pour ce simulateur et merci pour le partage avec tout le monde de vos infos précieuses ! Les résultats de simulation me rassurent énormément car j’en ai fait un aussi sous Excel ( en 2 fois moins ergonomique 🙂 mais avec presque tous les principes et mécanismes du votre (sans l’estimateur d’impôt car je passe par une app gratuite que je trouve bien Simul’Impot , et je renseigne manuellement les impôts de chaque année). Je suis un peu fier de moi car au départ je n’y connaissait vraiment rien en PINEL et à force de lire sur le net et de décortiquer le BOFIP je commence à bien comprendre. Et vos explications et recommandations collent avec mes suppositions… Personnellement, pour que votre simulateur me convienne un peu plus, il me faudrait avoir la possibilité de renseigner ma situation : marié/3 enfants, déjà un appartement en location avec crédit en cours (que je viens de passer en micro foncier car presque plus de charges), ajouter ma résidence principale avec crédit en cours. Possibilité dans les données du prêt de faire un crédit à paliers. Ça m’aiderait, à choisir la bonne stratégie à adopter comme par exemple : – vendre le 1er appartement ? quand ? Car j’ai l’impression que rapidement je devrai passer en micro foncier si je garde les 2… – garder le 1er pour m’aider à financer le 2ème ? sachant que le micro foncier est limité à 15000€ l’année.. – etc…

Je sais que ça demande du temps d’introduire ces évolutions, mais si par hasard vous avez le temps de prendre en compte tout ça… j’en serais ravi ! En attendant je retourne sur le mien pour essayer de l’adapter à ma situation et essayer de rivaliser avec le vôtre 😉 Cordialement Daniel

Bonjour Alexandre. Le fichier est parfaitement à jour. La différence vient de la décote. Le calcul de l’impôt avec le barème des tranches donne 730 €. Une personne avec cet impôt aura droit à la décote qui viendra diminuer l’imposition. L’impôt final sera de « 730 – décote » soit 131 €.La décote s’applique dès lors que l’impôt calculé avec les tranches est inférieur à 1553 €; dans ce cas le contribuable à un cadeau fiscal qui vient encore diminuer l’impôt. Le logiciel Excel tient compte de la décote pour être au plus juste niveau impôt! Cordialement. Thibault

Le calcul des impôts est-il mis à jour avec les bons barèmes ? J’ai effectué une simulation avec un RNI de 15 000 euros. La fiscalité sans investissement est égale à 131 euros. Or, si je me réfère à votre article sur l’explication du RNI, vous donnez le même exemple (RNI à 15 000 euros) et votre fiscalité s’élève cette fois à 730 euros.

merci de m’éclaircir sur ce point! Votre fichier est cependant très clair, celui-ci m’aide beaucoup et me permets d’envisager mes débuts des projets d’investissement immobilier…

Bonjour Brice, Vous avez tout à fait raison, je n’ai pas intégré le plafond de 5 500 au mètre carré que l’on rencontre très rarement. Cela étant, vous pouvez « tricher » en mettant le prix d’achat de manière à ce qu’il corresponde à la base de réduction (229 075 € au lieu de 260k dans votre cas). De fait, vous aurez alors l’impôt exact. Seul le TRI sera faussé et il ne faudra alors pas en tenir compte. Je modifierai le fichier en janvier quand je ferai la mise à jour avec les nouveaux barèmes fiscaux. Merci, cordialement. Thibault

Très bon simulateur néanmoins pour un investissement Pinel, si l’on se base sur un prix au m² inférieur à 5 500€ alors le simulateur est correct mais si le bien acheté en VEFA est supérieur à 5500 € le m², la simulation sera alors erronée.

Je m’explique si j’achète un appartement de 41.65 m² à 260 000€ alors le prix au m² sera de 6242€ donc nous ne pourrons pas défiscaliser sur la totalité du prix de l’appartement acheté car la limite imposé par le dispositif Pinel est de 5 500€ par m² hors le simulateur m’indique une réduction d’impôt annuelle sur 9 ans de 5 200€ soit 260 000*0.18/9 alors que le simulateur devrait prendre en compte la surface du bien de l’appartement acheté dans le cadre du dispositif Pinel et donc en déduire automatiquement que la base de calcul se fera de la manière suivante : 5 500*41.65m² = 229075*0.18/9 = 4581.5 € d’exonération d’impôts par an pendant 9 ans.

Mais le simulateur est tip top sinon néanmoins je ne peux pas l’utiliser étant donné que je suis commercial en VEFA.

Bien à vous,

Bonjour Robert,

C’est tout à fait normal, ce sont des lignes utilisées pour les formules de calcul. Vous n’avez pas besoin d’y avoir accès, elles n »ont pas d’importance dans l’analyse! Cordialement. Thibault

Bonjour, Dans votre tableau excel il n’apparait pas les lignes 21 à 24. Comment y remédier ? Est ce normal?

Bonjour Cédric, Aucun problème, merci de passer par la rubrique contact afin que j’ai votre mail et que je vous transmette le devis. Cordialement. Thibault

Dans le cadre d’un projet de création d’entreprise de conseil en immobilier, je voulais connaître le coût pour un logiciel personnalisé prenant en compte toutes les charges et dispositifs fiscaux de manière exhaustive (Pinel, Girardin intermédiaire, IS et résidence principale, Pinel et Pinel Outremer, LMNP Censi-bouvard, Malraux, monuments historiques, travaux de réhabilitations etc… et pour les charges: PNO, frais d’entretient des parties privatives, charges de copropriété, pénalité pour remboursement anticipé, frais de dossier, garantie hypothécaire, nantissement, cautionnement, premier prêteur de deniers, frais de dossier, honoraires d’agence pour la revente et pour l’achat, les frais de notaires, intérêt et assurance du prêt, inflation, garantie de loyers impayés, frais de gestion si gérer par une agence, frais de vacances, taxe foncière et taxe d’habitation si propriétaire occupant, charges récupérables, indice de révision des loyers, prise en compte de plusieurs parts et d’une simulation d’emprunt sur 30 ans, simulation pour les société avec actif et passif). Je voudrais également connaître le prix pour les mises à jour (En fonction des nouveaux dispositifs de défiscalisation ou de leurs modification, ainsi que la MAJ des nouveaux barèmes d’imposition. Si vous pouvez merci de me faire un devis.

Tès cordialement.

Cédric carlhian Résidence les Scribes 1 Bât A, Appt 54, 32 rue de la Bourgogne, le Moufia 97490 Sainte Clotilde

Bonjour Yacine, Merci beaucoup pour vos encouragements. Je suis tout à fait en mesure de modifier les calculs afin d’intégrer les 3 parts. Je vous invite à passer par la rubrique contact sur la rubrique « modifier le simulateur excel » pour en savoir plus. Très cordialement. T.DIRINGER

Bonjour, merci avant tout pour ce super outil (je ne manquerais pas de le distribuer dans mon entourage!). Je voulais savoir si la révision du fichier permettant d’inclure plus de 2 parts était disponible : j’aimerai faire une simulation avec 3 parts… En tous les cas merci pour vos efforts.

Merci beaucoup! N’hésitez pas à le partager. Cordialement.

Bonjour, Excellent logiciel. Je vous remercie de votre investissement !

Bonjour Jacques,

Je vous invite à lire l’article associé ou celui-ci sur le déficit reportable : https://www.corrigetonimpot.fr/deficit-foncier-comment-marche-2044-impot-loyers-reportable-strategie/ Vous comprendrez que le déficit ne vas pas à -10 700 € hormis la première année. Si vous avez un doute, vous pouvez m’écrire via la rubrique contact afin d’avoir mon mail et de me transmettre votre simulateur. Je pourrais vérifier que c’est ok. Prenez le temps de lire l’article en amont svp. N’hésitez pas à partager le site si vous êtes satisfait. Bonne journée. Cordialement.

Bonjour, Merci pour ce très bon simulateur. Je n’utilise pas la loi Pinel, par contre : Je ne comprends pas pourquoi la case « revenu foncier imposable » reste à zéro alors que j’ai un « déficit foncier reportable » à 61000€ année n-1 et 48000 année n . il me semble que cela devrait être -10700 Cordialement,

Merci à Fabien qui a permis d’identifier un bug apparaissant sous certaines versions Excel pour le Pinel 12 ans. Le fichier corrigé est joint avec un avertissement pour les utilisateurs en xlsx.

Bonjour Fabien, Pouvez-vous m’envoyer un message depuis la rubrique contact? Je vous réponds par mail et vous pourrez ainsi m’envoyer votre simulateur avec l’anomalie. Je pourrais vous dire si il y’a un bug ou si c’est une erreur d’interprétation. Cordialement.

Merci beaucoup pour ce logiciel très performant. Je découvre les méandres de la fiscalité :-). J’ai juste une petite question: que je choisisse Pinel 6 ans, 9 ans ou 12 ans…la réduction d’impôt s’arrête au bout de 6 ans…Est-ce normal? Je précise qu’à aucun moment nous ne devenons non imposables sur le revenu… Merci d’avance pour votre réponse et le travail fourni! Cordialement, Fabien

Bonjour Barba,

Merci pour vos encouragements. Pour un simulateur personnalisé, n’hésitez pas à me solliciter via la rubrique « contact ». Je les facture car j’y passe un temps certain mais les tarifs sont plus que raisonnables. Je peux difficilement mettre celui-ci à jour car les demandes varient énormément : certains ont plus de parts via les enfants, d’autres via le fait d’être parent isolé, certains ont des réductions spécifiques (enfants collège, frais garde, autre bien, loi Cosse….).Sans compter que la variation des parts nécessitent un double cacul à intégrer dans le simulateur! J’espère que vous le comprendrez. Je ne manquerai pas de mettre à jour très prochainement une grille de tarifs afin de différencier les prestations que je peux faire gracieusement de celles que je dois facturer. Cordialement. Thibault

excellent outil ! merci ! et mis à disposition gratuitement c’est génial et ça devient rare. je reprends la demande d’un autre utilisateur concernant le nombre de parts. J’ai deux enfants et donc le calcul est pour moi différent.

mais ça donne tout de même de quoi y voir plus clair. encore merci !

Bonjour, C’est tout à fait normal. Le Pinel procure une réduction d’impôt. La réduction s’applique sur l’impôt mais ne permet de restitution si il n’y a pas d’impôt. Qui plus est, elle n’est pas reportable pour le Pinel… donc perdu si non utilisé! Pour aller plus loin, sachez que la réduction s’appliquer sur l’impôt et non pas sur les prélèvements sociaux. Le logiciel tient compte de tout cela ce qui explique que votre réduction ne soit pas utilisée. Cordialement.

Merci pour cet outil. J’utilise la version PINEL sur 12 ans et le logiciel n’utilise pas entièrement la réduction d’impôt les 2 dernières années. Est-ce parce que je n’ai pas assez d’impôt? Ne doit-elle pas se reporter? Merci par avance.

BOnjour Catherine,

Au vu des nombreuses demandes, je mettrai le simulateur Excel à jour en ajoutant : la modification du nombre de parts pour les impôts, les prêts/crédits in fine et d’autres dispositifs comme le LMNP. Cela fera l’objet d’un prochain article, je m’y mets dès que mon temps le permet. Bien cordialement.

Bonjour et merci pour ce simulateur. Dommage que le nombre de parts fiscales ne soit que 1 ou 2. Cordialement

Merci! Après 15 ans, le TRI a tendance à être de moins en moins juste car la prévision devient trop longue (les textes peuvent changer, la fiscalité aussi ….). Cela étant je peux vous transmettre la version plus longue si vous le souhaitez. Cordialement.

Très complet et utile pour nos appartements locatifs et Pinel. Les clients ont de quoi estimer correctement la fiscalité. Pourquoi s’arrêter à 15 ans?

Bonjour, C’est tout à fait normal! La valeur de revente jouera un grand rôle dans le rendement procuré par votre investissement. Je vous conseille vivement de tabler sur une valeur de cession égale au prix d’achat (voir inférieur si Pinel). Le TRI sera d’autant plus juste. Cordialement.

Bonjour, Le TRI varie énormément dès que je change la valeur finale du bien. Esc-ce normal? J’ai des écarts de plus de 5% si j’augmente la valeur de cession.

Bonjour Lionel,

Ouvrir le champs ne suffirait pas car je n’ai pas encore pris le temps d’assurer un impact correct sur les calculs pour un nombre de parts différents de 1 ou 2! Il faut que je modifie les calculs pour que le nombre de parts soit pris en compte dans le calcul de l’impôt tout en intégrant le plafonnement du quotient familial qui peut jouer dès lors que l’on dépasse 2 parts. Sans compter que l’impact d’une demi part provenant d’un enfant ou provenant d’un autre cas (parent isolé ect…) n’a pas la même incidence dans le cadre du plafonnement. De fait, un travail conséquent si je souhaite prévoir tous les cas et le mettre à disposition de chacun. Aujourd’hui je n’en ai pas la possibilité car j’ai plusieurs articles à venir. Je ne manquerai pas de m’y remettre si la demande des lecteurs en ce sens est importante. Cordialement.

sans demander un devis pour autant, déjà avoir la main juste sur le nombre de part bloquée à 2, serait déjà d’une grande aide. Pourriez-vous ouvrir en écriture ce champ svp?

Merci d’avance.

Merci Yann, Si la demande est importante, je ferai l’effort d’ajouter les autres dispositifs fiscaux dans le temps. Cordialement.

Super simulateur merci beaucoup. Je suis agent immobilier et l’outil est très utile pour être transparent vis-à-vis des clients. Serait-il possible d’ajouter les autres dispositifs (Censi, Scellier…)? Merci par avance.

Consultant expert sur l’impôt, l’immobilier, la succession et la gestion de patrimoine, je rédige l’ensemble des articles de Corrige ton impôt. Auteur de plusieurs livres sur le sujet, j’interviens aussi régulièrement auprès de professionnels de grands établissements de crédits. Découvrez mon parcours et mes références ou contactez-moi  !

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Création d’un outil excel pour aider le particulier a objectiver le choix d’un investissement immobilier

Projet de 4e année 2018-2019 • esilv • pi²4.

Romain Bassigny Martin Day Antoine Di Natale Maxence Dutriez Antoine de La Bourdonnaye

Pour être sûr de son investissement, un outil d’aide à la décision est essentiel.

Cet outil, nous l’avons développé sur Excel, et il permet de calculer le rendement d’un bien immobilier. Facile d’utilisation et complet, il est aisé pour l’utilisateur de rentrer les informations nécessaires sur le bien, l’emprunt et son régime fiscal. L’utilisateur est aussi épaulé par des proxys qui donnent des valeurs par défaut. De plus il y a la possibilité de rentrer des données pour le calcul de deux scénarios. L’un pour le meilleur des cas – pour les optimistes – et l’autre pour le pire des cas pour évaluer le risque de l’investissement.

Télécharger le fichier

Premièrement, une fois toute les informations indiquées, l’utilisateur fera face au graphique détaillé des cash flows accompagnés du TRI et de la VAN, deux indicateurs financiers attestant de la rentabilité de l’investissement. Secondement, il sera confronté au graphique avec les différents scénarios qui pourra le conforter dans son investissement. Enfin, il observera le graphique des plus-values et des rendements des différents scénarios. De plus l’utilisateur a la possibilité de renseigner les biens qu’il détient déjà. Cela est un avantage sur le marché, cela permet de se mettre dans la peau d’un investisseur réel, et de mettre à jour les différents cash-flow et scénarios.

Enfin l’outil pourra être adapté selon les nouvel lois en rigueur mais aussi améliorer avec de nouveaux modèles. Par exemple introduire la courbe des taux EOIPA ou encore une évolution stochastique.

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Business plan : exemple Excel et Word téléchargeable

Voici comment faire un business plan, téléchargez notre modèle adaptable comprenant des tableaux financiers sous Excel et un modèle de rapport Word.

Business plan : exemple Excel et Word téléchargeable

1. À quoi sert un business plan ?

Pour construire votre business plan, vous devrez prendre du recul sur l'activité que vous souhaitez lancer : quel produit ou service allez-vous vendre ? À qui ? Pour quel chiffre d'affaires ? Quel est votre objectif à 3 ans ? Comment allez-vous financer tout cela ? Si l'intérêt est de présenter un projet concret et réfléchi aux tiers (banques, investisseurs, organismes de subventions voire fournisseurs), l'expérience permet aussi de formaliser ses idées.

2. Pourquoi le plan d'affaires est au cœur de la création d'entreprise

Notre modèle Excel de business plan vous permettra d'inclure les différents coûts estimatifs relatifs à votre activité et d'estimer le besoin de financement qui en découle.

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3. De quels documents se compose un business plan ?

4. créer son business plan : comment votre entreprise va-t-elle créer de la valeur , 5. l'étude de marché et les moyens de commercialisation, 6. déterminer le chiffre d'affaires sur les 3 ou 5 premières années.

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7. Estimer les coûts

8. établir le plan de trésorerie, 9. déterminer le bénéfice potentiel : le compte de résultat.

Une fois le potentiel de chiffre d'affaires et les charges estimées pour les trois à cinq premières années d'activité, le business plan permet de mettre en lumière une estimation du bénéfice ou de la perte sur chaque période. Généralement, ce tableau va rester très approximatif d'un point de vue comptable. En effet, le résultat de l'entreprise dépendra aussi d'autres paramètres telles que l'amortissement des équipements ou l'impôt sur les sociétés. Mais dans le cadre d'un business plan succinct destiné à esquisser le modèle économique de l'entreprise (son business model), il sera possible de s'en contenter. Évaluer le bénéfice potentiel permettra également de déterminer le seuil de rentabilité, c'est-à-dire le niveau d'activité minimum au-delà duquel l'activité est en mesure de devenir rentable.

10. Bâtir son plan de financement

Le business plan permettra d'identifier le montant des financements nécessaires (les besoins qui ne sont pas couverts par des ressources) afin de développer l'activité et atteindre un chiffre d'affaires suffisant pour que l'entreprise se finance d'elle-même. Le plan de financement va l'aider dans cette étape. Celui-ci va résumer les besoins globaux (frais de créations, achats d'équipements, stocks, trésorerie de départ...), qui seront ensuite mis en face des ressources existantes (capital, apport en compte courant...). Dans ce tableau financier , le total des besoins et des ressources. Si les besoins sont supérieurs aux ressources, l'entrepreneur doit évaluer quelles ressources supplémentaires il peut choisir de mobiliser et pour quel montant afin que les dépenses soient intégralement couvertes. Quelle que soit l'activité, une entreprise a besoin d'argent pour démarrer. Lancer une activité libérale de service nécessite un minimum de matériel, établir une activité industrielle impose de lourds investissements (usines, matières premières, main-d'œuvre...). Parfois, l'entrepreneur peut financer seul ses dépenses en injectant son propre argent pour démarrer ou en apportant à la société des biens en nature, comme une machine ou un local. Mais dans de nombreux autres cas, il devra convaincre des investisseurs ou des banques de financer son projet et pour cela, il s'appuiera sur la rédaction de son business plan et notamment sur le plan de financement. (Voire notre article Créer une entreprise sans argent ni relations, c'est possible ! ) Une fois le montant du financement nécessaire déterminé, l'entrepreneur doit évaluer la meilleure méthode de financement en fonction. Plusieurs solutions existent. Au-delà des emprunts classiques, l'on trouve par exemple : • les prêts d'honneur , qui sont des crédits consentis au nom du chef d'entreprise pour servir de fonds propres, • des aides de l'État comme l'ARCE (Aide à la Reprise ou à la Création d'Entreprise), • des subventions, • l' apport en capital d'investisseurs extérieurs . Dans ce cas, les investisseurs détiennent une partie de la société avec l'entrepreneur, et percevront une fraction des bénéfices éventuels. Si l'objectif est de faire rentrer des investisseurs au capital, mieux vaut, pour l'entrepreneur, s'en remettre des conseils d'un avocat pour bien rédiger les statuts et le pacte d'actionnaires. • Enfin, les entrepreneurs peuvent s'adresser au financement participatif (crowdfunding) pour obtenir un prêt ou trouver des investisseurs particuliers. De nombreux projets sont financés de la sorte, mais cela impose encore et toujours de pouvoir présenter et défendre son business plan.

11. Rédiger l'Executive Summary et le dossier de présentation

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Comment faire un business plan immobilier ?

Léna Cazenave - Image

Léna Cazenave

Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille. 

Mis à jour le 07 mars 2022

Vous avez un projet d’ investissement immobilier  ? Le secteur de l’immobilier est une valeur refuge permettant de diversifier votre patrimoine sans prendre de risques. Si vous souhaitez vous lancer, vous pouvez télécharger un modèle de business plan ou apprendre à élaborer un business plan immobilier afin de mieux définir les contours de votre projet.

Mini-Sommaire

Qu’est-ce qu’un business plan immobilier ?

Avant de vous lancer vous vous demandez, un business plan à quoi ça sert  ? Le business plan est un document qui permet de formaliser votre idée, qu’il s’agisse de la création d’une entreprise ou d’un investissement immobilier.

Véritable maquette de votre projet, il détaille la stratégie financière à adopter, la rentabilité de l’investissement, le capital à injecter , etc. En somme, faire un business plan immobilier vous aide à définir le plan d’action à mettre en place pour créer et développer votre projet.

Par ailleurs, le business plan immobilier est souvent perçu comme un signe de sérieux et de crédibilité par les investisseurs. En effet, un business plan complet et clair permet de convaincre plus facilement votre banquier (ou d’autres business angels potentiels) d’investir dans votre projet.

Pourquoi faire le business plan d’un projet immobilier  ?

Il n’est pas toujours facile de voir quel est l’intérêt de faire un business plan pour un achat immobilier . Toutefois, le business plan s’avère être un formidable outil pour réaliser votre projet de construction d’achat immobilier, tout particulièrement si vous destinez le bien à la location.

De fait, un projet immobilier peut être comparé à une création d’entreprise (domaine où le business plan est presque obligatoire) notamment si vous envisagez d’acquérir le bien via une SCI . Comme pour une entreprise, votre projet :

  • Possède un modèle économique  ;
  • Nécessite des investissements ;
  • Vise à réaliser des profits.

Le business plan immobilier permet avant tout de convaincre les investisseurs (notamment la banque) de financer votre projet. Grâce à ce document synthétique et structuré, vous allez leur démontrer que votre projet est viable et rentable. Vous allez par exemple insister sur la capacité à dégager du profit grâce à la location ou via la vente du bien au bout d’un temps donné. Vous pouvez également faire appel aux services d'un courtier immobilier .

Le business plan d’une construction immobilière , tout comme le business plan d’un investissement locatif , permet de mettre en parallèle les objectifs que vous vous êtes fixés et la réalité du marché pour rassurer les investisseurs sur leur cohérence.

Par ailleurs, pour vérifier que les résultats sont conformes à vos prévisions, le business plan immobilier sert de fil rouge auquel vous référer durant l’avancement de votre projet. Cependant, le business plan a vocation à évoluer, c’est un exercice itératif qui s’ajuste au fur et à mesure de l’avancement du projet. Il s’agit donc d’un outil de communication et de gestion pour concrétiser votre projet d’investissement immobilier.

Que doit contenir un business plan immobilier ?

Si vous ignorez comment faire un business plan immobilier, vous êtes au bon endroit. En effet, si l’acquisition d’un bien immobilier peut être assimilée à un projet d’entreprise, le business plan d’investissement immobilier nécessite cependant quelques ajustements pour correspondre parfaitement à la typologie du projet.

Pour servir au mieux votre projet, votre business plan immobilier doit être synthétique et contenir les éléments suivants :

  • Un résumé rapide de votre projet ;
  • Une description de votre situation socio-économique (âge, santé, situation professionnelle, etc.) ;
  • Une présentation de votre situation patrimoniale actuelle (bien immobilier, épargne, investissements, etc.) ;
  • Un descriptif du bien à acquérir et des raisons qui vous motivent (localisation, absence de travaux, rénovation à moindre coût, marché immobilier en pleine croissance, attractivité, etc.) ;
  • Un détail du plan de financement du projet (montant de l’emprunt sollicité, durée du prêt, apport personnel, etc.) ;
  • Une présentation du modèle économique consistant à confronter la rentabilité attendue et les dépenses à réaliser (achat, travaux, frais de notaire, et autres).

Pour compléter ces prévisions et prouver à votre banquier que votre demande est mûrement réfléchie, n’hésitez pas à ajouter à votre business plan immobilier les r isques identifiés (retard de livraison du bien en cours de construction, non-paiement des loyers par les locataires, etc.). Pour chaque problématique, détaillez ensuite les mesures à prendre pour en limiter l’impact sur l’investissement.

Investissement locatif : quels impacts sur votre business plan immobilier ?

Investissement locatif traditionnel.

Si vous souhaitez louer votre bien immobilier toute l’année, vous allez devoir rassurer les investisseurs sur l’attractivité du bien. Pour cela, tout comme une entreprise pourrait réaliser une étude de marché, n’hésitez pas à joindre des informations actualisées sur le marché immobilier local. L’objectif est de prouver que vous n’aurez aucun mal à trouver des locataires et que les loyers espérés sont en adéquation avec le marché.

Vous allez devoir également démontrer la rentabilité du projet en calculant le rendement de votre investissement. Pour cela, nous vous recommandons de faire un business plan immobilier locatif via Excel pour faciliter les calculs et la lecture des informations.

Dans ce tableur d’investissement locatif, indiquez :

  • Les frais d’acquisition du bien : apport personnel, emprunt bancaire, frais de notaire, travaux, et autres ;
  • Les frais annuels qui restent à votre charge : impôts fonciers, assurance, charges de copropriété non-récupérables ;
  • Les impôts sur les loyers que vous achetiez en nom propre ou via une SCI ;
  • Les loyers annuels.

Le plan d’affaires pour une location saisonnière

La location saisonnière présente un risque supplémentaire puisqu’il faut parvenir à louer le bien à plusieurs personnes au cours de l’année de manière à faire face à minima aux charges d’emprunt et autres frais liés au bien immobilier.

Dans votre business plan immobilier, une attention particulière doit être portée sur le prévisionnel financier de votre projet de location saisonnière. Pour le calcul de rentabilité, prenez en compte les éléments suivants :

  • Le prix de la nuitée ;
  • Le taux d’occupation attendu sur l’année ;
  • Les frais d’acquisition et de gestion.

Dans l’idéal, réalisez deux projections. L’une optimiste, avec un taux d’occupation maximal (donc proche des 100 %) au moins sur la saison haute de votre secteur géographique, et une avec le taux d’occupation minimal permettant de faire face aux charges. Cette double vision permet de déterminer le seuil de rentabilité de votre investissement .

En définitive, le business plan immobilier est particulièrement utile pour envisager les possibilités de rentabilité ainsi que pour prévenir l’ensemble des risques encourus. Il ne s’agit pas de dresser un portrait pessimiste ou optimiste, mais de convaincre les investisseurs de la solidité de votre projet. Le business plan immobilier est donc idéal pour démarcher les banques (voire les investisseurs externes) et obtenir un financement avantageux.

Pour en savoir plus sur les investissements immobiliers, pensez à consulter notre fiche comparative : SCI ou SCPI .

Note du document :

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Fiche mise à jour le 07 mars 2022

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[Exemple] Comment faire le prévisionnel financier d’un investissement locatif ?

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Nos experts ont réalisé un un pack complet pour un projet d'investissement locatif , modifiable.

Connaître la rentabilité d’un investissement locatif est essentiel avant de se lancer.

Cette donnée est non seulement importante pour vous (vous ne voudriez pas vous lancer dans une affaire non rentable) mais également pour votre partenaire financier, qui vous accordera, ou non, des financements pour un projet immobilier.

Pour une analyse complète , il faut faire un prévisionnel financier pour votre investissement locatif . Ce document vous permet en effet d’obtenir tous les tableaux nécessaires à une demande de financement.

Avec un bon prévisionnel financier, vous pourrez notamment estimer le montant de vos revenus locatifs, identifier toutes les charges courantes et prévoir le potentiel de rentabilité de votre projet immobilier.

Cependant, construire le prévisionnel financier d’un investissement immobilier est un exercice difficile. Prédire le futur est toujours une tâche compliquée. C’est encore plus délicat lorsqu’il s’agit d’estimer les revenus et dépenses d’un projet d’investissement locatif.

Cependant, il existe quelques règles et astuces qui vous permettront de réussir la partie financière du business plan de votre projet locatif. Nous vous les indiquerons dans la suite de l’article.

Pour une estimation complète, personnalisée et facile de votre projet immobilier, vous pouvez utiliser notre prévisionnel financier adapté à un investissement locatif .

Enfin, notez que notre équipe d’experts étudie régulièrement le marché locatif. Ces derniers collectent des données, les analysent et les synthétisent. Pour profiter du fruit de leur heures de travail, téléchargez le pack complet pour un projet d’investissement locatif (business plan, étude de marché, prévisionnel financier et executive summary).

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Les fondamentaux d’un bon prévisionnel financier pour un projet immobilier

Des prévisions de revenus locatifs cohérentes et pertinentes.

Qui dit revenus locatifs dit … loyers !

Dans votre prévisionnel financier, assurez-vous de prévoir un loyer aligné avec les prix du marché. Ne dites pas à votre banquier que vous allez louer un studio sur Lyon pour 2 300 € par mois.

Également, prévoyez une hypothèse de vacance immobilière raisonnable. De nombreux projets d’investissement locatif commencent par des travaux de rénovation. Pendant cette période, vous ne toucherez pas de loyer. Pensez à ce point lorsque vous renseignez vos hypothèses dans le prévisionnel financier de votre investissement locatif .

Le respect des règles de la finance immobilière

Il est important que le prévisionnel financier de votre projet immobilier soit correct, d’un point de vue financier et comptable.

Par exemple, la balance de trésorerie de votre budget prévisionnel ne doit jamais être négative (sinon, cela signifie que vous n’avez pas assez d’argent).

Attention également à amortir vos investissements sur de bonnes durées (si vous choisissez des durées trop courtes, vous pouvez vous retrouver avec, par exemple, un résultat net négatif sur l’ensemble du prévisionnel financier).

Aussi, il faudra respecter un certain formalisme sur la présentation des différents tableaux financiers. Enfin, sauf consigne contraire, privilégiez une durée de 3 ans plutôt que 5 années (des prévisions financières sur 5 ans sont peu crédibles).

Il faut également que les taux de rentabilité (brute et nette) soient cohérents. Un taux de rentabilité brute supérieur à 12 % est, par exemple, très optimiste.

Enfin, il faut que les taxes et impôts qui apparaissent dans les tableaux financiers soient bien en accord avec le régime juridique choisi (SCI à l'IR, SCI à l'IS, LMNP en régime réel ou micro-BIC (Loueur en Meublé Non Professionnel), etc.).

Trop peu d’investisseurs immobiliers sont familiers avec toutes ces règles, c’est pour cela que nous avons mis en place des vérifications automatiques dans notre prévisionnel financier pour un investissement locatif .

Lorsque vous modifiez les hypothèses, le modèle vous indique si les valeurs obtenues sont cohérentes. Si ce n’est pas le cas, le modèle vous montre comment les modifier.

Une vue complète des grands indicateurs financiers pour votre projet immobilier

Ne présentez pas seulement un plan de financement ou un bilan prévisionnel pour votre projet d’investissement locatif.

Un prévisionnel financier digne de ce nom présente un plus grand nombre de tableaux et indicateurs financiers.

Voici ceux qu’on doit retrouver, à minima, dans votre prévisionnel financier : - le bilan prévisionnel - le budget de trésorerie - le compte de résultat prévisionnel - le plan de financement - les soldes intermédiaires de gestion - l’étude du seuil de rentabilité - l’analyse besoin en fonds de roulement - des graphiques et des ratios financiers

Bien entendu, tous ces ratios, tableaux et indicateurs sont présents dans notre prévisionnel financier pour un investissement locatif .

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Les points importants du prévisionnel financier pour un investissement locatif

N’oubliez aucune dépense dans votre prévisionnel financier.

Dans le budget prévisionnel d’un projet immobilier, il y a les investissements de démarrage : achat du bien immobilier, frais d’établissement, travaux et aménagements, frais de notaire, décoration et meubles etc.

Également, il y a les charges courantes du compte de résultat de votre projet locatif : les charges locatives, des frais de gestion, des commissions de réservation (si location de courte durée), des taxes immobilières etc.

Pour une vue complète de toutes ces charges, utilisez notre prévisionnel financier pour un investissement locatif .

Location courte durée ? Faites varier le prix de vos nuitées

Ce point concerne les investisseurs qui se lancent dans la location de courte durée. La location courte durée est influencée par des effets de saisonnalité.

Si votre logement immobilier est situé dans une zone touristique, alors il est fort probable pour que vos hôtes ne paient pas le même prix l’été et durant les autres mois de l’année. Vous devrez refléter ce point dans le prévisionnel financier de votre investissement locatif.

Choisissez le bon régime pour votre investissement locatif

SCI à l’IR, SCI à l’IS, LMNP en régime réel ou micro-BIC (Loueur en Meublé Non Professionnel) … les régimes se multiplient.

Tous n’offrent pas les mêmes avantages : renseignez vous avant de choisir.

Par exemple, la SCI à l’impôt sur le revenu est fiscalement translucide. Cela veut dire que la SCI ne paie pas d’impôts. Ce sont ses actionnaires qui en paient, en fonction de leurs droits sociaux. Ainsi, dans le prévisionnel financier, la ligne des impôts doit rester nulle.

Cependant, la location meublée est une activité considérée comme commerciale et rend applicable l’impôt sur les sociétés.

Également, la LMNP est un régime qui permet d’économiser une part importante d’impôts sur vos loyers grâce aux amortissements et à un régime d’imposition sur les plus-values très avantageux.

À vous cependant de choisir entre le micro-BIC où vous déclarez un forfait de charges correspondant à 50 % du loyer encaissé ou le régime réel où vous déclarez vos charges locatives au réel, avec en plus des amortissements qui constituent tout l’intérêt du régime.

Dans notre prévisionnel financier pour un investissement locatif , vous avez juste à sélectionner le régime voulu, et tous ces calculs se font automatiquement.

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Aidez-vous de notre prévisionnel financier pour un investissement locatif

Un fichier simple d’utilisation et adapté à l’immobilier.

Inutile de se plonger dans des calculs financiers interminables, ils sont déjà faits pour vous ! Dans notre prévisionnel financier pour de l’investissement locatif , vous n’avez que des cases à remplir (ce sont vos hypothèses financières).

Des hypothèses pré-remplies pour vous aider

Les hypothèses du projet immobilier sont déjà pré-remplies, afin que vous puissiez voir à quoi doit ressembler un prévisionnel financier immobilier digne de ce nom.

Également, cela vous permet de n’oublier aucune dépense.

Tous les tableaux financiers à disposition

Une fois que vous aurez compléter vos hypothèses financières dans la partie dédiée et que vous aurez corrigé ce qui est à corriger (nous avons des formules automatiques qui vous indiquent les éléments à reprendre pour s’assurer que vos prévisions soient pertinentes), vous aurez accès à tous les tableaux financiers auquel peut s’attendre un banquier ou à un investisseur.

Vous aurez ainsi une vision à 360 sur les finances de votre futur projet immobilier et la rentabilité que vous pourrez en tirer !

Lorsque vous aurez terminé de construire votre prévisionnel, vous pourrez reporter les tableaux financiers dans votre business plan pour de l'investissement locatif .

  • le choix d'une sélection entraîne une actualisation complète de la page

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Investissement locatif : Comment faire votre business plan ?

Avoir un business plan bien rédigé peut faire la différence entre obtenir un financement et rester sur la touche. 

Son élaboration est tout aussi importante pour les nouveaux investisseurs immobiliers que pour les expérimentés. 

C’est une étape essentielle pour  démarrer une location saisonnière  . 

Et au fur et à mesure que vous vous développez , il devient encore plus crucial d’avoir un business plan pour développer votre patrimoine dans l’immobilier locatif.

Ces cinq étapes vous montrent exactement comment rédiger un business plan pour un bien locatif pour vous aider à booster votre activité immobilière.

Pourquoi préparer un business plan ?

Investissement locatif

Si vous envisagez de  devenir propriétaire  ou si vous souhaitez acquérir votre premier bien locatif , fixez-vous des objectifs, puis établissez un business plan.

Fixer des objectifs dans l’ immobilier vous aide à mesurer et à évaluer les performances. 

Si vous n’avez pas atteint votre objectif d’atteindre 1700 €/mois en avril en revenus locatifs Airbnb , vous devez évaluer pour voir ce qui n’a pas fonctionné et prendre les mesures nécessaires pour aller de l’avant.

Une fois que vous avez défini vos objectifs, il est temps de rédiger des stratégies pour atteindre ces objectifs. 

Un business plan est un outil précieux qui permet de donner aux partenaires commerciaux potentiels une image détaillée:

  • de qui vous êtes,
  • de ce que vous faites ,
  • et de la manière dont vous le faites. 

C’est un document qui définit vos objectifs à long terme à l’aide d’une réflexion  de haut niveau. 

Un business plan locatif est une stratégie d’acquisition et de gestion d’ investissements immobiliers locatifs . 

Au fur et à mesure que vous exploitez et développez votre portefeuille d’appartements mis en location, les investisseurs finiront par vous demander votre business plan.

5 étapes pour rédiger un business plan locatif

Un business plan est un document très personnel. 

Il consiste à transmettre qui vous êtes en tant qu’investisseur immobilier a une banque ou partenaire potentiel, et il est adapté à vos objectifs et stratégies d’investissement spécifiques. 

Vous voulez que votre business plan soit complet, précis et professionnel. Tout business plan bien rédigé pour un bien locatif :

  • Expliquez qui vous êtes et ce que vous faites.
  • Définissez votre marché.
  • Décrivez votre modèle de rentabilité
  • Décrivez votre projet.
  • Présentez votre besoin ou votre objectif.

Expliquez qui vous êtes et ce que vous faites

La première page d’un business plan immobilier est généralement un résumé, qui donne un aperçu de qui vous êtes et de ce que vous faites. Considérez-le comme un CV d’une page pour votre activité de location.

Si vous envisagez d’ investir dans l’immobilier locatif en tant que société, expliquez :

  • comment lactivité est structurée,
  • qui sont les associés,
  • l’expérience de chaque associé,
  • quel est l’énoncé de mission ou l’objectif de l’activité ,
  • et toute autre information pertinente que vous jugez le lecteur devrait savoir. 

Il est courant d’inclure le logo de votre activité et une photo des associés.

Définissez votre marché

Ensuite, vous définirez votre marché et votre domaine d’intervention. 

Cela inclut le type d’ immobilier locatif que vous recherchez et les données démographiques sur l’emplacement géographique que vous ciblez , notamment :

  • l’offre et la demande sur votre type de bien;
  • le prix moyen d’une nuitée ;
  • les statistiques économiques, comme les principales sources d’emploi, la population, le revenu médian,
  • tout développement prévu qui pourrait avoir un impact positif ou négatif sur votre marché.

Décrivez votre modèle de rentabilité (changer e partout)

À partir de là, vous devez expliquer votre modèle commercial spécifique avec un résumé complet mais bref du fonctionnement. Par exemple, vous pourriez :

  • expliquez votre processus de gestion et comment vous identifiez les immeubles de rendement  potentiels ou les critères spécifiques d’un immeuble de placement.
  • décrivez votre modèle d’acquisition ou votre modèle de financement.
  • clarifiez si vous travaillez avec des agents immobiliers et si vous avez une banque ou un courtier en prêts avec qui vous allez travailler.

Profitez de cette occasion pour expliquer le flux global de votre activité, de l’acquisition à la cession.

Décrivez votre projet

La plupart des business plans de l’immobilier locatif seront axés sur un immeuble de placement spécifique que vous essayez d’acquérir. 

Le business plan peut être utilisé pour :

  • trouver des partenaires ou des investisseurs privés,
  • ou pour obtenir un financement auprès d’un prêteur . 

C’est la section qui donnera des détails spécifiques sur le bien et le business plan que vous avez pour. Votre business plan devrait inclure :

  • Finances actuelles :  comment va la trésorerie est actuellement ? Incluez les taux d’occupation et de vacance locative, les revenus locatifs bruts actuels, les dépenses et le cash flow et le rendement nets .
  • Rénovations :  Le bien sera-t-il rénové ? Si oui, combien cela coûtera-t-il, qui effectuera le travail et combien de temps cela prendra-t-il ?
  • Données financières :  détaillez les revenus et dépenses futures du bien, y compris les revenus locatifs bruts, les revenus d’exploitation nets et le service de couverture de la dette (le cas échéant). Expliquez votre plan pour atteindre les projections, y ​​compris comment vous prévoyez d’augmenter les tarifs de location, de réduire le taux d’inoccupation et d’améliorer le marketing ou la gestion.
  • Gestion immobilière :  qui sera le gestionnaire immobilier ? Comment sera-t-il géré : sur site ou hors site, avec un manager à temps plein ou à temps partiel ? S’agira-t-il d’une activité tierce ou la gérerez-vous vous-même ? Un logiciel sera-t-il utilisé ?
  • Revente :  combien de temps prévoyez-vous conserver le bien et quel est le plan de vente ? Que se passe-t-il si les conditions du marché ne sont pas idéales au moment de la vente souhaitée ? 

Un business plan détaillé montre aux clients potentiels que vous avez méticuleusement réfléchi à votre investissement, que vous ciblez des domaines d’opportunité, que vous avez un e stratégie et que vous avez eu la prévoyance d’identifier les problèmes potentiels.

Présentez votre besoin ou votre objectif

La dernière partie de votre business plan locatif présentera votre objectif. 

Par exemple, « la société ABC cherche à lever 200 000 € pour l’acquisition du 123 St……, en fournissant XYZ en retour. »

Si le but de ce business plan est simplement d’informer le lecteur de qui vous êtes, vous pouvez résumer les opportunités futures de collaborer ou de travailler avec vous. 

Tout le monde a besoin de quelque chose, qu’il s’agisse de contacts pour un chef de projet ou d’un entrepreneur de qualité, des prospects potentiels, ou simplement pour développer des relations avec des partenaires stratégiques pour de futures acquisitions. 

Cette section doit énoncer clairement vos besoins ou vos objectifs.

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J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?

Vous voulez savoir comment vous situer par rapport à la concurrence ?

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Vous saurez exactement combien vous allez gagner, si l’investissement est rentable et comment vous démarquer de la concurrence :

En fin de compte, pour réussir en tant que propriétaire, vous devrez être déterminé et assertif. 

Vous ne pouvez pas attendre de trop analyser, ou vous échouerez certainement.

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Le business plan pour réussir son investissement locatif

Actualité Pinel Plus - Le business plan pour réussir son investissement locatif

Le business plan d'investissement locatif : c’est quoi ?

Pourquoi établir un business plan d'investissement locatif , comment élaborer le business plan d’un investissement locatif , étape n°1 : présentation globale du projet d’investissement locatif, étape n°2 : situation socio-économique, étape n°3 : situation patrimoniale, étape n°4 : description du bien à investir, étape n°5 : plan de financement, étape n°6 : modèle économique, étape 7 : risques potentiels, 3 conseils pour faire le business plan de son investissement locatif, impliquer des experts dans son projet d’investissement locatif, utiliser des logiciels et outils en ligne pour élaborer son business plan, mettre à jour son business plan d’investissement locatif régulièrement, exemple de business plan d’investissement locatif.

Avant de vous lancer les yeux fermés dans un projet immobilier, réaliser un business plan d’investissement locatif est une sage décision. Si l’immobilier reste une valeur refuge qui permet de renforcer son patrimoine et de percevoir des revenus complémentaires, il n’en n'est pas pour autant sans risques.

Le business plan d’investissement locatif est un précieux outil permettant d’évaluer la viabilité de son projet immobilier. C’est également un véritable argument pour négocier les modalités de son crédit auprès des organismes bancaires. Dans cet article, on vous explique comment élaborer un business plan d’investissement locatif pour réussir votre placement que ce soit avec un dispositif de défiscalisation comme le Pinel Plus ou non.

Un business plan est un document qui détaille votre stratégie, fixe vos objectifs et formule vos attentes. Le plus souvent élaboré dans le cadre de la création d’une entreprise, il peut également s’appliquer pour un investissement locatif.

Il faut voir le business plan comme une maquette de votre projet. Il vous aide à anticiper les problèmes potentiels, à planifier vos finances, à estimer la rentabilité et à comprendre le marché sur lequel vous vous apprêtez à investir.

De plus, un business plan bien construit est un outil inestimable pour convaincre les banques et les investisseurs de la viabilité de votre projet. Se présenter lors d’un rendez-vous avec ce type de document montre votre sérieux, votre crédibilité et votre motivation.

Business plan investissement locatif – Un homme en train de faire des calculs pour son business plan

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous ne devez pas simplement vous arrêter au simple fait que vous allez engranger des revenus supplémentaires. Si les avantages sont nombreux, et qu’ils ne sont plus à démontrer, l’investissement locatif est un tantinet plus complexe que cela.

Un projet immobilier en résidence principale, et encore plus en investissement locatif se doit d’être mûrement réfléchi. En effet, l’achat d’un bien voué à être loué dispose d’un modèle économique, et a pour objectif de générer des profits. Il y a des paramètres à côté desquels il ne faut pas passer, comme l’emplacement et la cible de locataire.

Élaborer un business plan peut vous guider dans vos choix et dans ceux des banquiers qui étudient votre dossier et qui accordent le financement de votre investissement locatif. Vous pouvez par exemple appuyer votre argumentaire sur le potentiel du bien à dégager des loyers ou bien sur un apport personnel conséquent.

L’élaboration d’un business plan d’investissement ne se fait pas en un claquement de doigt. Bien que ce soit un document synthétique, il demande une certaine réflexion et une analyse précise de votre situation financière, ainsi que du marché immobilier local. On vous détaille les 7 étapes à suivre.

En introduction de votre business plan, vous pouvez présenter votre projet d’investissement locatif, exposer les raisons qui vous poussent à entreprendre dans l’immobilier et développer les objectifs d’un tel placement. Cette partie doit être écrite de manière succincte mais suffisamment détaillée pour que votre conseiller bancaire ait confiance en votre projet.

Après avoir introduit votre projet d’investissement locatif, vous pouvez présenter votre situation personnelle. C’est-à-dire, votre âge, votre état de santé, votre profession ou encore votre situation familiale. À savoir que toutes ces informations permettent d’établir votre profil emprunteur, votre banquier s’en sert pour vous proposer une offre de prêt personnalisée.

Dans votre business plan d’investissement locatif, il est important de faire un bilan de votre patrimoine actuel. Cela comprend non seulement vos biens immobiliers existants, mais aussi votre épargne, vos investissements et vos obligations financières. Cette évaluation vous aidera à déterminer combien vous pouvez investir et quels risques vous pouvez prendre.

Si vous avez une idée précise, décrivez le bien que vous envisagez d’acheter et les raisons qui vous poussent à investir. Où le bien est-il situé ? Quel est l’état du marché immobilier local ? Est-il en croissance ? Le bien est-il situé dans un secteur attractif pour les locataires potentiels ? Ces facteurs peuvent affecter la rentabilité de votre investissement locatif.

Business plan investissement locatif – Concept d’investissement immobilier

Le plan de financement est la partie qui intéressera sans doute le plus votre conseiller bancaire. Celle-ci doit être soignée aux petits oignons. Vous devez y développer comment est-ce que vous comptez financer votre investissement locatif : montant du prêt, durée de l’emprunt, apport personnel. Le plan de financement doit être suffisamment solide pour assurer la viabilité et la pérennité de votre projet.

Outre le coût d'achat du bien immobilier, votre business plan doit également prendre en compte d'autres dépenses, comme les travaux de rénovation ou d’aménagement, les frais de notaire, les impôts, les charges de copropriété, etc. Assurez-vous de prendre en compte tous les coûts associés à l'investissement locatif avant de vous lancer, ils peuvent avoir une conséquence sur votre rentabilité.

Comme tout investissement, l'investissement locatif comporte des risques. Pour montrer que vous avez la tête sur les épaules, vous pouvez faire part à votre banquier des risques encourus comme le retard de livraison du bien en VEFA ou bien les loyers impayés des locataires . Vous pouvez par la suite expliquer que faire dans ces situations pour minimiser l’impact sur l’investissement.

L'investissement locatif est un domaine complexe qui implique des compétences dans des domaines variés tels que le droit immobilier, la comptabilité, la gestion de biens, la fiscalité, etc. Même si vous pensez avoir suffisamment de connaissances, il est tout de même recommandé de s’entourer de professionnels, ne serait-ce que pour bien débuter votre projet.

Par exemple, un avocat spécialisé en droit immobilier pourra vous guider sur les aspects juridiques, un comptable pourra vous aider à élaborer des prévisions financières précises et à estimer votre rentabilité, un courtier immobilier pourra vous fournir des informations sur le marché local, et un gestionnaire de biens pourra vous aider à gérer efficacement votre investissement locatif .

Il existe de nombreux logiciels et outils en ligne qui peuvent faciliter l'élaboration de votre business plan d'investissement locatif. Ces outils peuvent vous aider à créer des prévisions financières, à analyser la rentabilité de votre investissement, à évaluer les risques, etc.

Excel par exemple, permet de créer des tableaux et des graphiques, de faire des calculs automatiques et des prévisions financières. Vous pouvez selon votre cas suivre vos dépenses, calculer votre rendement locatif prévisionnel et même créer des scénarios en fonction du taux d’intérêt, du taux d’occupation et des charges liées à la gestion.

Un business plan n’est pas un document figé dans le temps, mais plutôt un guide évolutif qui s’ajuste au fur et à mesure de l'avancement du projet locatif. Les conditions du marché immobilier peuvent changer rapidement, tout comme votre situation personnelle ou financière. Il est donc essentiel de réviser régulièrement votre business plan pour l'adapter à ces changements.

Par exemple, si les taux d'intérêt augmentent, vous devrez peut-être revoir votre plan de financement. Ou si le marché immobilier dans votre région se refroidit, vous devrez peut-être revoir vos prévisions de rentabilité. En mettant à jour régulièrement votre business plan, vous serez mieux préparé à naviguer dans un environnement en constante évolution et à prendre des décisions éclairées.

Business plan investissement locatif – Un investisseur en train de travailler sur son business plan

Nos experts répondent à vos questions

Éléments du business plan Exemple d'investissement locatif
Présentation du Projet Investissement dans un appartement neuf de 2 pièces à Toulouse pour location à long terme à des particuliers.
Situation Socio-économique Investisseur : 32 ans, en parfaite santé, en CDI avec un salaire net de 2500 € par mois.
Situation Patrimoniale Propriétaire d'une résidence principale avec crédit en cours, épargne de 20 000 €, aucun autre investissement.
Description du Bien Appartement neuf de 45m2, proche des transports, des commerces et des universités, pas de travaux à prévoir.
Plan de Financement Emprunt de 235 000 € sur 25 ans à un taux d'intérêt de 3,6 %, apport personnel de 15 000 €.
Modèle Économique Prix d'achat : 250 000 €, Frais de notaire (neuf) : 6 250 €, Loyer Pien mensuel prévu : 555 €
Risques Potentiels Vacance locative, impayés de loyer, baisse de la demande.

Il est important de noter que ce tableau est un exemple simplifié. Un business plan réel pour un investissement locatif peut être beaucoup plus détaillé et inclure d'autres éléments tels que les coûts d'entretien, les charges de copropriété, les impôts, l'amortissement du bien, etc.

De plus, il est recommandé de consulter un conseiller financier pour élaborer un business plan d'investissement locatif adapté à votre situation spécifique.

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